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Fundos Imobiliários, por Rodrigo Colombo

Tudo o que acontece no mundo dos FIIs, por Rodrigo Colombo. Investidor profissional da Bolsa de Valores, Colombo começou a investir em 2009 e desde então vem se especializando no mercado. Formado em economia investe o próprio dinheiro em Fundos Imobiliários, Ações e no mercado internacional.

ALZR11 - Aprovar ou não a 5ª emissão de cotas do fundo?

Eu já tinha comentado dias atrás sobre a possibilidade de uma emissão de cotas pelo ALZR11, isso porque é um dos poucos fundos que estão acima do VP e com possibilidade de emitir e aproveitar o momento para comprar novos imóveis.

Sempre que o mercado está sofrendo nas cotações, dificulta a emissão de novas cotas e naturalmente melhores oportunidades de compra ficam disponíveis no mercado.

Esse seria o melhor momento para uma emissão, mas, ao mesmo tempo, o cotista que acompanhou o crescimento do fundo sofreria com a queda de dividendos.

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A queda de dividendos é natural

É bom deixar isso bem claro: é natural e saudável que um fundo imobiliário tenha queda de dividendo quando emite novas cotas. Isso porque a quantidade de cotas aumentou e a renda imobiliário ainda não. Só vai aumentar assim que as compras forem finalizadas.

Enquanto o fundo faz os trâmites de compra do imóvel a renda geral permanece a mesma, porém com mais gente dividindo o bolo.

No caso do ALZR11, as últimas compras levaram de 6 até 12 meses para voltar ao patamar pré emissão. Isso acaba tirando a possibilidade de retorno que existe dos cotistas que já estavam ali e isso acaba afastando a vontade de novas emissões.

Exemplo: O fundo hoje paga 1% ao mês, se ele dobra a quantidade de cotas, o rendimento final cai para 0,5% até que seja realizada as compras dos imóveis. Se isso demora 1 ano para acontecer, o cotista tem o seu retorno caindo pela metade até que todo o dinheiro seja alocado. Acontecer isso uma vez ou outra não tem problema, porém quando as emissões acontecem com maior velocidade ai você acaba quase nunca recebendo o dividendo cheio.

O ALZR11 está pagando hoje algo em torno de R$0,77 mensais. Depois da última emissão ele demorou 12 meses para chegar nesse patamar depois da queda, está pagando esse dividendo faz 4 meses e já vai emitir denovo, ou seja, o cotista recebeu o dividendo cheio apenas 1/3 do ano.

Eu particularmente acredito que o fundo poderia esperar mais ou emitir em menor quantidade, machucando menos o cotista.

Talvez uma emissão de 10% do VP, conseguindo comprar um imóvel já estaria ótimo e cresceria aos poucos.

O lado positivo de toda essa história é que o fundo perguntou aos cotistas se eles querem essa nova emissão ou não, então todo cotista deve responder à consulta formal com a sua resposta.

É simples, apenas respondendo um email e informando ao gestor e ao administrador se querem ou não esse emissão.

Os documentos enviados foram esses aqui:

Aconselho que os cotistas respondam expressando a sua opinião sobre o momento.

É importante participar dessas interações com os gestores.

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