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Fundos Imobiliários, por Rodrigo Colombo

Tudo o que acontece no mundo dos FIIs, por Rodrigo Colombo. Investidor profissional da Bolsa de Valores, Colombo começou a investir em 2009 e desde então vem se especializando no mercado. Formado em economia investe o próprio dinheiro em Fundos Imobiliários, Ações e no mercado internacional.

URPR11 - É o último fundo imobiliário HIGH YIELD?

Nos últimos dias, eu tenho falado sobre o momento dos fundos high yield, o quanto eles mantém os riscos nas alturas e os dividendos caindo.

Alguns posts que eu fiz na semana passada sobre o tema:

As comparações mais comuns para esse momento estão nos dividendos pagos por fundos high yield (HY) com os high grade (HG), que são, na sua essência fundos mais seguros e com dividendos menores, porém não nesse momento.

As especulações giram em torno do fundos imobiliários nas carteiras dos high yields, talvez isso estaria tirando o brilho e os dividendos extremos que eles pagavam meses atrás.

Um dos exemplos usados pelo Kiko do Canal Dicionário do Investidor é o HCTR11 colocar em carteira um fundo imobiliário HIGH GRADE da própria gestora, não existe uma explicação lógica para isso e naturalmente os dividendos do fundo como um todo sofrem com um investimento de maior segurança e menos pagamento.

Não existe mais nenhum HIGH YIELD então?

Acho que o URPP11 é o último que ainda resta, pelo menos por enquanto é um dos poucos que se mantém pagando dividendos altos.

O URPR11 vale a pena?

O Urca Prime Renda é um fundo imobiliário de 2019 com menos de 50 mil cotistas e de gestão da URCA.

A Urca Capital Partners é uma empresa especializada em finanças corporativas e gestão de recursos, que combina o expertise técnico e a experiência de seus profissionais na construção de soluções customizadas para os desafios de seus clientes e investidores.

A gestora foi criada em 2009 e conta com alguns profissionais de alto currículo do mercado financeiro.

O fundo é bem novo e não tinha tanto holofote antes de toda essa "crise" dos gigantes da categoria.

O fundo hoje chama mais atenção porque é um dos únicos que continua entregando dividendos mais altos. Os últimos foram na faixa dos 1,70%, enquanto os pares mais conhecidos giraram em torno de 1,00% ou 1,10%.

Por ser um fundo novo, tinha um problema grande com a carteira, eram poucos ativos e em alguns casos sendo mais de 20% da carteira no geral, problema esse que já foi resolvido e hoje o fundo conta com o maior CRI sendo de 10%.

As taxas dos CRIs também são diferentes dos outros maiores, a menor taxa da carteira é de IPCA + 9,25% e é apenas 0,02% da carteira.

A maior exposição, do CRI HOT Beach tem taxa de IPCA + 11% com exposição de 10,7% do PL do fundo.

O fundo ainda tem muito dinheiro em caixa, que será alocado em breve devido às emissões que aconteceram por agora, mas atualmente 70% da carteira está em CRIs e apenas 1,8% em FIIs.

O fundo imobiliário que o URPR11 investe é o CVPAR, Fundo de CRI ao qual espera-se retorno de IPCA + 12,00% a.a.

O grande problema da classe

Eu particularmente acredito que um fundo HIGH YIELD é melhor gerido se for pequeno, pelo menos nesse primeiro momento um fundo grande não pode ser tão interessante.

Quando um investidor procura um high yield, ele está procurando um fundo para alocar uma parte pequena da carteira e não um fundo para investir 1 milhão de reais, sendo que tem só isso na conta bancária.

Ao manter um fundo pequeno, é possível conseguir alocar CRIs de maior risco e maior retorno, acompanhando de perto a evolução de cada um enquanto se acompanha o risco também.

Com o crescimento existe a necessidade de alocação de bilhões de reais em CRIs de alto risco e na maioria das vezes não se tem isso, tendo que optar por fundos imobiliários recebendo menos que o investidor procura.

Com a inflação em 12% e fundos HY pagando 14% ao ano, temos um fundo pagando IPCA + 2% ou 3%, retorno de HG e não HY.

Enquanto a SELIC estava em 2%, os fundos high yield estavam pagando IPCA + 15% no mínimo e isso era o ideal, pelo menos para aquele momento.

Que o mercado mudou e a economia mudou não é novidade, mas então podemos matar os high yields e dizer que definitivamente não valem mais a pena?

Eu ainda não consigo responder a essa pergunta, de verdade!

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