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Por dentro dos FIIs

Adair Naspolini Neto, head de Fundos Imobiliários da Wise Investimentos|BTG Pactual conta as novidades do mercado de FIIs.

Por que investir em FIIs de Tijolo com a SELIC em 13,25%?

Um questionamento que estou recebendo com frequência é o seguinte: "Adair, por quê eu vou comprar FII de tijolo pagando 9% a.a. se a SELIC está 13,25% e eu posso receber essa taxa numa renda fixa?"

Bom, Primeiramente falando de forma direta é o seguinte: A SELIC não vai continuar 13,25% pra sempre e um bom fundo de tijolo além de valorizar no médio/longo prazo por ter imóveis dentro do fundo que se valorizam, existe os contratos de aluguéis que também são revisados e muitas vezes renegociados para cima (o que faz com que o aluguel aumente)

Esse é um ponto. Agora outro ponto MUITO importante que as pessoas deixam de notar é o seguinte: Os Investidores de FIIs comparam as NTN-B Longas (Dívidas do governo atrelado a IPCA) com os FIIs para identificar o prêmio de risco que estão colocando na carteira.

Como assim "Prêmio de risco", Adair?

Bom, a NTN-B é considerado um dos investimentos MAIS seguros de renda fixa para estar se emprestando dinheiro ao BRASIL. A partir do momento que a gente entende que elas pagam uma taxa + IPCA (Como na primeira imagem abaixo hoje a taxa é de IPCA +6,20%) e que os FIIs de TIJOLO a gente sente o IPCA no valor dos imóveis se valorizando e que a "taxa" de ganho real é os rendimentos que caem na conta, podemos dizer o seguinte:

Se por exemplo BTLG11 está pagando 9% a.a. de dividendo e a NTN-B 2055 está pagando 6,20% = temos um prêmio de risco aqui de 2,8 p.p. (sem considerar os impostos).

Resumindo: BTLG11 o IPCA você vai sentir na cota e os 9% de dividendos é como se fosse o "ganho real".
                 

Na NTN-B 2055 você recebe o IPCA e a taxa de 6,20% hoje que é considerado o "ganho real".

Na primeira imagem, vemos que essa taxa da NTN-B 2055 tende a começar a cair e se começar a cair, os FIIs de tijolo começam a se valorizar, Imagina que essa NTN-B 2055 chegue a 5%, o mercado não vai deixar o preço do BTLG11 por exemplo no patamar atual, sabendo que ele está pagando 9%. a.a. Eles vão começar a comprar o fundo até porque quanto mais sobe o preço do BTLG11, menor fica o dividendo dele...



Na segunda imagem, vemos a diferença da "taxa" de dividendos do IFIX em relação a NTN-B 2035. O spread de prêmio de risco.

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