O fundo imobiliário HCTR11 anunciou que não recebeu o pagamento de fevereiro do Circuito das Compras, shopping sede da Feirinha da Madrugada.
A perspectiva da Vortex, gestora do fundo, é de que o pagamento de fevereiro seja feito até amanhã (7), mas caso o shopping continue atrasando seus pagamentos e mantenha uma inadimplência, a perspectiva é de que o rendimento dos investidores venha a ser afetado.
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O HCTR11 entrou na mira do mercado financeiro e, recentemente, notícia do Monitor do Mercado contou como o fundo usou seu caixa para cobrir a alta distribuição de dividendos.
Mesmo após a publicação da reportagem, o fundo segue, em resumo, distribuindo mais do que tem.
O especialista de fundos imobiliários (FIIs) da Wise Investimentos|BTG Pactual, Adair Naspolini Neto explica que fundos como o HCTR11 distribuem lucros contábeis e não lucros de caixa.
Os lucros contábeis contabilizam os juros do ativo, no caso do HTCR11 dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI), inclusive o referente ao shopping sede da Feira da Madrugada, mais a inflação do período como lucro
A questão é que o “lucro” proveniente da inflação só chega ao caixa no vencimento/amortização do CRI ou na venda antecipada e para aumentar os dividendos, e no lucro contábil essa inflacão acruada é considerada como apta para
distribuição, mesmo não tendo sido realizada na forma de caixa.
Como explica Naspolini, esses fundos são considerados como “high yield”, ou em português “alto retorno”, mas isso implica em um alto risco.
Esses fundos normalmente emprestam dinheiro para pessoas físicas e, com a alta dos juros e da inflação, a probabilidade de inadimplência acaba sendo maior em relação a de uma pessoa jurídica (empresa).
No caso do HCTR11, o risco é ainda maior, pois o fundo adquiriu um FII de desenvolvimento – o XBXO11. E o único investimento deste fundo é o próprio shopping Circuito de Compras (a Feirinha da Madrugada).
Assim, quem investe no HCTR11 está exposto às dívidas (representadas pelo CRI) e à exploração do imóvel em si (pelo XBXO11), totalizando 15,94% de exposição à feirinha, sendo 7,32% referente ao CRI e 8,62% referente ao XBXO11.
Desde o início da negociação do fundo, suas cotas já perderam 22,46% do seu valor e, só em 2023, a queda foi de mais de 13%.
Imagem: divulgação / Prefeitura de São Paulo
