O mercado imobiliário oferece diversas formas de aquisição de bens, e uma das mais atrativas, especialmente para investidores, é o mercado de imóveis de leilão. Ainda que envolva processos específicos, essa modalidade tem ganhado cada vez mais adeptos em razão dos valores abaixo do mercado e da possibilidade de alta rentabilidade.
Neste artigo, você entenderá como funciona o mercado de imóveis de leilão, quais são os tipos de leilões, as etapas do processo, cuidados essenciais e dicas práticas para participar de forma segura. Continue a leitura e descubra tudo o que você precisa saber antes de dar seu primeiro lance!
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O que são imóveis de leilão?
Os imóveis de leilão são bens colocados à venda por meio de um processo público, no qual o maior lance leva a propriedade. Trata-se de uma alternativa interessante para quem deseja comprar casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais com valores reduzidos, muitas vezes até pela metade do preço de mercado.
O leilão ocorre por motivos diversos, como inadimplência em financiamentos, disputas judiciais ou processos de falência. E existem duas modalidades principais nesse mercado: leilões judiciais e extrajudiciais.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
Leilão Judicial
O leilão judicial é determinado por uma autoridade do Poder Judiciário, geralmente em função de um processo de execução hipotecária, insolvência ou disputa de propriedade. Ou seja, trata-se de uma forma de quitar dívidas, resolver disputas legais ou garantir o cumprimento de uma sentença judicial.
Nesse modelo, todo o processo é conduzido dentro de um processo judicial. Após a arrematação, o juiz precisa homologar o leilão e emitir a carta de arrematação, documento necessário para transferência do imóvel.
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Leilão Extrajudicial
Já o leilão extrajudicial ocorre sem intervenção direta do Judiciário. Ele é realizado por instituições financeiras, como bancos, quando há inadimplência em contratos de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Nesse caso, o próprio contrato já prevê que, em caso de inadimplência, o bem pode ser leiloado para quitação da dívida.
Aqui, a condução é feita por leiloeiros particulares, e o comprador recebe um auto de arrematação, que será suficiente para realizar a transferência no cartório, sem necessidade de ação judicial.
Como funciona o processo de leilão de imóveis?
Agora que você já conhece os tipos de leilões, vamos entender como funciona o mercado de imóveis de leilão, passo a passo:
Publicação do edital
Tudo começa com a publicação do edital, tanto no leilão judicial quanto no extrajudicial. Este é o documento mais importante, pois reúne todas as informações relevantes sobre o imóvel e o leilão:
- Descrição do imóvel;
- Local, data e horário do leilão;
- Valor mínimo do lance;
- Condições de pagamento;
- Documentos exigidos para habilitação;
- Eventuais ônus existentes (como dívidas de IPTU ou condomínio).
Dica de ouro: Leia o edital com atenção. Ele é único para cada imóvel e define as regras que você deve seguir.
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Cadastro e habilitação no site do leiloeiro
A maioria dos leilões hoje é feita online. Por isso, é necessário cadastrar-se no site do leiloeiro responsável e solicitar a habilitação para participar do leilão.
O processo envolve o envio de documentos como:
- RG e CPF;
- Comprovante de residência;
- Certidão de casamento (em alguns casos).
A habilitação deve ser feita com antecedência, pois sem ela, você não poderá dar lances.
Participação no leilão
Com a habilitação concluída, você estará apto a participar do leilão. Basta acessar o site no dia e hora agendados e dar seus lances. O maior lance dentro do prazo definido pelo edital vence a disputa.
Nos leilões online, o funcionamento é simples e acessível: um cronômetro marca o tempo restante, e basta clicar para dar seu lance.
Arrematação
O participante que oferecer o maior lance até o fim do leilão se torna o arrematante do imóvel. A partir daí, o leiloeiro emitirá o auto de arrematação, que contém:
- Dados do comprador;
- Valor final do imóvel;
- Descrição detalhada do bem.
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Homologação judicial (apenas para leilões judiciais)
Se o leilão for judicial, o auto de arrematação é enviado ao juiz do processo, que irá analisar e homologar a arrematação. Após a homologação, o juiz emitirá a carta de arrematação, documento necessário para realizar a transferência do imóvel.
Nos leilões extrajudiciais, essa etapa não existe. O auto de arrematação emitido pelo leiloeiro já é suficiente para seguir com a escritura.
Pagamento
O edital também define os prazos e formas de pagamento, que podem variar de um leilão para outro. Os formatos mais comuns são:
- À vista – pagamento integral em até dois dias úteis;
- Parcelado – quando o próprio edital permite pagamento em parcelas;
- Financiado com o banco – especialmente em leilões extrajudiciais promovidos por instituições financeiras.
Importante: Se for financiar o imóvel, faça uma pré-análise de crédito com o banco ANTES do leilão, para não correr o risco de perder o imóvel por falta de aprovação.
Transferência do imóvel
Após o pagamento, é hora de formalizar a posse. O processo varia de acordo com o tipo de leilão:
- Judicial: com a carta de arrematação emitida pelo juiz em mãos, você deve levar o documento ao cartório para registrar a escritura.
- Extrajudicial: com o auto de arrematação e o pagamento do ITBI, basta levar os documentos ao cartório para efetivar a transferência.
