Entrar no mercado de imóveis de leilão pode ser uma excelente oportunidade para quem deseja investir no setor imobiliário com maior rentabilidade. No entanto, muitos iniciantes cometem erros graves por falta de preparo. Neste artigo, você vai aprender os 7 conselhos essenciais para iniciar nos imóveis de leilão, com base na experiência prática de um especialista com quase 7 anos de atuação no ramo.
Este conteúdo foi inspirado no vídeo “(593) 7 CONSELHOS PARA INICIAR NOS IMÓVEIS DE LEILÃO“ do canal Histórias de um Arrematador, e foi adaptado para oferecer a você um guia completo e atemporal para começar da forma certa.
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O que significa iniciar nos imóveis de leilão?
Antes de qualquer coisa, é fundamental entender que você não está entrando no “mercado de leilões”, mas sim no mercado imobiliário por meio dos leilões. O leilão é apenas uma das portas de entrada, e não o destino final.
Focar apenas no leilão é um erro comum. A arrematação é só a etapa inicial. Para obter lucro, é preciso dominar todo o processo: compra, análise, posicionamento, venda ou locação do imóvel.
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Quais são os 7 conselhos para quem deseja começar nos imóveis de leilão?
Entenda que você está entrando no mercado imobiliário, não apenas em leilões
O primeiro passo é ampliar a visão: leilão é apenas um método de aquisição. Ao comprar um imóvel por meio de leilão, você está se inserindo em um mercado muito maior, o mercado imobiliário.
Por que isso importa?
Se você pensa apenas no leilão, corre o risco de focar exclusivamente no desconto da compra. O que realmente importa é o que será feito com o imóvel depois da aquisição: vender, alugar, reformar ou reposicionar.
Dica prática: entenda a natureza do ativo que está comprando e tenha uma estratégia definida para ele.
O lucro se realiza na venda, não apenas na compra
É comum ver investidores celebrando arrematações com 50% de desconto. Mas de nada adianta comprar barato se o imóvel virar um problema por falta de liquidez ou planejamento.
O que fazer:
- Avalie o potencial de revenda ou locação ANTES de arrematar.
- Tenha um plano claro de reforma e posicionamento no mercado.
- Calcule todos os custos envolvidos após a compra.
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Liquidez é mais importante que desconto
Esse é um dos conselhos mais valiosos para iniciantes: prefira um imóvel que gere retorno mais rápido, mesmo que o desconto seja menor.
Exemplo prático:
- Imóvel com 20% de retorno em 6 meses é melhor do que 30% em 12 meses.
- Giro rápido = menos tempo pagando condomínio, IPTU, manutenção.
- Vendeu rápido? Reinvista e aumente o capital de forma exponencial.
Regra de ouro: priorize imóveis com alta liquidez de mercado, mesmo que o lucro pareça menor à primeira vista.
O maior risco não é jurídico, é mercadológico
Muitas pessoas têm medo do aspecto jurídico dos leilões, mas o verdadeiro perigo está na má análise de mercado.
Risco jurídico X Risco mercadológico:
- No leilão extrajudicial, há direito de evicção: você pode receber seu dinheiro de volta se houver nulidade.
- No judicial, muitas vezes é possível desistir se houver embargos ou vícios.
O real problema:
- Comprar um imóvel mal precificado.
- Subestimar o custo de reforma, desocupação ou baixa procura.
- Comprar um ativo com liquidez baixa ou incompatível com a estratégia.
Conclusão: invista em análise mercadológica e financeira. Saber o valor real, o perfil da região e a estratégia de saída é mais importante que entender os trâmites legais.
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Arrematar imóvel de leilão não vai te deixar rico
Apesar das promessas de lucros fáceis, a realidade é que riqueza se constrói com constância, planejamento e reinvestimento, e não com uma ou duas boas arrematações.
Cuidado com a métrica de vaidade:
- Arrematar barato é legal, mas não é sinônimo de sucesso.
- Comprar um “mico” pode te deixar com um imóvel parado por anos.
Como enriquecer de verdade:
- Realize o lucro na venda.
- Reinvista com sabedoria.
- Estruture um processo repetível de compra e venda.
A médio e longo prazo, a consistência nos investimentos é o que gera patrimônio, não o golpe de sorte em um único leilão.
Tenha uma estratégia definida para cada imóvel
Cada imóvel tem características únicas. Comprar um terreno pensando em loteamento sem saber se o zoneamento da região permite pode ser um desastre.
Exemplo real:
- Você arremata um terreno barato pensando em desmembrá-lo.
- A prefeitura não autoriza o desmembramento.
- Resultado: prejuízo.
O que considerar antes da compra:
- Zoneamento e uso permitido.
- Custo de regularização e desocupação.
- Estratégia de venda ou locação.
Dica prática: estude a legislação municipal, consulte arquitetos, visite a região e crie cenários antes de dar o lance.
O segredo está no processo, não na sorte
O sucesso nos leilões não é questão de sorte. É questão de processo, conhecimento e execução. Isso inclui:
- Pré-análise do edital e do imóvel.
- Cálculo detalhado do ROI.
- Planejamento de saída.
- Controle de custos.
Lembre-se: todo profissional já errou no começo. Mas os que crescem são aqueles que aprenderam com os erros e construíram um método.
