Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro passou por uma transformação significativa, com uma explosão no número de leilões de imóveis. Em 2022, a Caixa Econômica Federal contava com cerca de 7.700 imóveis nessa situação. Em 2024, esse número saltou para mais de 25.500, um aumento de impressionantes 228%. Mas afinal, por que o leilão de imóveis disparou no Brasil?
Neste artigo, vamos explorar as causas por trás desse crescimento acelerado, os riscos e oportunidades envolvidos para investidores e compradores, e o que você precisa saber para evitar perder um imóvel para leilão.
Os melhores imóveis não chegam para todo mundo ao mesmo tempo. Entre no grupo e receba ofertas exclusivas de imóveis de leilão e retomados.
O que é um leilão de imóveis e como ele funciona?
Antes de mergulharmos nas causas, é essencial entender o funcionamento básico do leilão de imóveis. Trata-se de um processo legal no qual imóveis são vendidos a quem oferecer o maior lance, geralmente com valores abaixo do mercado, para quitar dívidas associadas a financiamento, impostos ou outras obrigações.
Esses imóveis são ofertados por instituições como Caixa Econômica, Santander, Itaú, entre outros bancos, além de prefeituras e até condomínios.
Imóveis abaixo do preço de mercado? Receba as melhores oportunidades direto no seu WhatsApp. Acesse o grupo gratuito!
Por que o número de leilões de imóveis aumentou tanto no Brasil?
O aumento expressivo está ligado a uma combinação de fatores econômicos e jurídicos. Veja os principais:
Inadimplência em financiamentos imobiliários
O maior motivo para o crescimento dos leilões é a inadimplência nos financiamentos. Com os juros altos e o poder de compra comprometido, muitas famílias não conseguiram manter em dia o pagamento das parcelas do imóvel financiado. Quando o financiamento é interrompido, o banco executa a dívida e retoma o bem — que vai direto para o leilão.
Importante: enquanto a dívida não for quitada, o imóvel pertence ao banco, não ao comprador. Só após o pagamento total do financiamento é que o bem passa a ser de fato do proprietário.
Dívidas de IPTU
Muitos imóveis também vão a leilão por causa da inadimplência no pagamento de impostos, especialmente o IPTU. As prefeituras podem entrar com ações de execução fiscal. Se o contribuinte não quitar ou não tiver outros bens para penhora, o imóvel pode ser leiloado para saldar a dívida.
Débitos de condomínio
Outro motivo comum é o não pagamento de taxas condominiais. Nesse caso, o próprio condomínio pode entrar com ação judicial. Se a dívida for reconhecida e não houver acordo, o imóvel é penhorado e leiloado, mesmo que o proprietário ainda more nele.
A dívida de condomínio é considerada propter rem, ou seja, está vinculada ao bem, e não a quem mora nele.
Imóveis abaixo do preço de mercado? Receba as melhores oportunidades direto no seu WhatsApp. Acesse o grupo gratuito!
Decisões judiciais diversas
Também há casos em que imóveis vão a leilão por conta de ações judiciais envolvendo dívidas diversas, como pensão alimentícia ou partilhas em processos de divórcio. São situações mais delicadas, mas que contribuem com o aumento da oferta nos leilões.
Os riscos de comprar imóveis em leilão
A promessa de imóveis com até 95% de desconto atrai milhares de interessados, mas é fundamental entender os riscos antes de se aventurar nesse mercado.
Imóveis ocupados
Muitos imóveis leiloados ainda estão ocupados, seja pelos antigos proprietários, seja por inquilinos. Isso exige uma ação judicial para desocupação, o que representa custos com advogado, taxas judiciais e tempo — além da incerteza quanto ao prazo.
Falta de acesso prévio ao imóvel
Na maioria dos casos, não é possível visitar o imóvel antes do leilão. Ou seja, o comprador adquire o bem sem saber seu estado real de conservação. Isso pode gerar gastos inesperados com reformas e consertos estruturais.
Débitos não visíveis
Apesar de muitos encargos serem quitados após a arrematação, é importante verificar pendências de IPTU, água, luz, condomínio, processos judiciais e ônus na matrícula. Um leilão mal analisado pode virar um pesadelo jurídico e financeiro.
Leilões e imóveis retomados: sua chance de comprar bem. Entre no grupo e receba ofertas selecionadas direto no WhatsApp.
Vale a pena investir em imóveis de leilão?
A resposta é: depende do seu perfil e preparo. Quem obtém sucesso nesse mercado, segundo especialistas, é quem atua de forma profissional e recorrente, com conhecimento jurídico, planejamento estratégico e foco total em identificar boas oportunidades.
Quem participa esporadicamente, como hobby, tende a correr mais riscos e, muitas vezes, se decepcionar.
Leilão de imóveis ou fundos imobiliários?
Para quem busca renda passiva com menos dor de cabeça, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) se tornaram uma alternativa atrativa. Ao investir em FIIs, o investidor recebe dividendos mensais isentos de IR e não precisa se preocupar com inquilinos, manutenção ou burocracia.
Muitos investidores que antes compravam imóveis físicos migraram para os FIIs em busca de praticidade, segurança e liquidez.
Como evitar que seu imóvel vá a leilão?
Evitar perder um imóvel para leilão passa por educação financeira e planejamento. Veja algumas dicas essenciais:
- Nunca comprometa mais de 30% da sua renda com financiamento.
- Mantenha em dia o pagamento de IPTU e condomínio.
- Em caso de dificuldade, negocie com o banco ou condomínio antes que vire uma ação judicial.
- Evite financiamentos longos sem uma reserva de emergência.
- Leia todo o contrato antes de assinar um financiamento.
