O mercado de leilões de imóveis no Brasil vive uma verdadeira explosão. Plataformas digitais, anúncios nas redes sociais e portais especializados repetem uma mensagem cada vez mais comum: “Imóveis com até 95% de desconto!”. Mas o que está por trás dessa crescente oferta? Por que o leilão de imóveis disparou no Brasil?
Neste artigo, vamos explorar de forma clara e detalhada os principais fatores que explicam essa disparada nos leilões imobiliários. Também abordaremos os riscos envolvidos e as oportunidades para quem deseja investir nesse setor. Acompanhe.
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O que está por trás da explosão dos leilões de imóveis?
A resposta para por que o leilão de imóveis disparou no Brasil começa com um dado impactante: somente na Caixa Econômica Federal, o número de imóveis disponíveis para leilão saltou de 7.700 em 2022 para 25.500 em 2024. Isso representa um crescimento de mais de 220% em apenas dois anos.
Esse aumento drástico está ligado diretamente à inadimplência, e essa inadimplência tem causas bem definidas.
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Quais os principais motivos que levam um imóvel ao leilão?
Inadimplência no financiamento imobiliário
O motivo mais comum é a falta de pagamento das parcelas do financiamento. Quando o comprador deixa de honrar o compromisso com o banco, a instituição financeira entra com uma ação de execução da dívida e, após o processo judicial, o imóvel vai a leilão.
Importante: Enquanto a dívida não é quitada, o imóvel pertence ao banco, mesmo que esteja ocupado pelo comprador. Isso significa que financiar um imóvel não é o mesmo que ter posse definitiva dele.
Dívidas de IPTU
Outra causa frequente é a inadimplência com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Se a dívida não for paga, a prefeitura pode entrar com uma ação de execução fiscal. Quando não encontra outros bens para penhorar, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida.
Condomínio em atraso
A dívida de condomínio é um problema sério. Mesmo imóveis ocupados podem ser leiloados por falta de pagamento de taxas condominiais. Isso ocorre porque a dívida de condomínio é considerada uma obrigação “propter rem”, ou seja, ela acompanha o imóvel — independentemente de quem seja o proprietário.
Decisões judiciais
Imóveis também vão a leilão por decisões judiciais, muitas vezes ligadas a divórcios, pensão alimentícia ou disputas familiares. Quando há execução judicial, o juiz pode determinar a venda do bem para pagamento da dívida envolvida no processo.
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Qual o papel da crise financeira e dos juros altos?
A disparada dos leilões também é reflexo direto da instabilidade econômica e do aumento das taxas de juros. Com os financiamentos mais caros, muitas famílias passaram a ter dificuldades para manter os pagamentos em dia.
Além disso, o endividamento cresceu no país nos últimos anos, empurrando muitos proprietários para situações financeiras delicadas — o que, por consequência, leva mais imóveis aos leilões.
Por que os bancos preferem leiloar os imóveis?
Os bancos não têm interesse em manter imóveis em seus patrimônios. O objetivo é recuperar rapidamente o valor financiado. Por isso, eles colocam os imóveis em leilão com grandes descontos, que podem chegar a 95% abaixo do valor de mercado.
Essa liquidação rápida é uma forma de transformar ativos “travados” (como imóveis) em dinheiro disponível para reinvestimento.
Quais os riscos de comprar imóveis em leilão?
Apesar dos preços atrativos, comprar imóveis em leilão exige atenção e preparo. Os principais riscos incluem:
Imóveis ocupados
Muitos imóveis leiloados estão ocupados por antigos proprietários ou inquilinos. Isso significa que o comprador terá que arcar com custos judiciais, honorários advocatícios e taxas extras para conseguir a desocupação legal do imóvel.
Imóveis em más condições
Na maioria dos leilões, não é possível visitar o imóvel antes da compra. Isso torna a aquisição uma espécie de “compra no escuro”. Além disso, é comum que imóveis em leilão estejam em condições precárias, o que pode gerar altos custos com reformas e manutenção.
Despesas adicionais e burocracia
Além do lance vencedor, o arrematante precisa lidar com taxas cartoriais, impostos (como ITBI) e eventuais pendências judiciais ou administrativas. Para quem não tem experiência, isso pode se tornar um processo lento e caro.
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Quem realmente lucra com leilões de imóveis?
A experiência mostra que quem realmente ganha dinheiro com imóveis em leilão são aqueles que profissionalizaram essa atividade. Investidores que estudam o mercado, têm assessoria jurídica e atuam com frequência tendem a obter bons lucros.
Já quem entra nesse mercado de forma casual, como um “hobby” ou buscando realizar o sonho da casa própria, muitas vezes se frustra com as dificuldades práticas e os riscos financeiros envolvidos.
Alternativas seguras: fundos imobiliários
Para quem busca investimento no setor imobiliário sem os riscos dos leilões, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são uma opção interessante. Eles permitem que qualquer pessoa invista em imóveis de forma passiva, recebendo renda mensal isenta de imposto de renda, sem preocupações com inquilinos, reformas ou burocracias.
