Entrar no mercado imobiliário por meio de imóveis de leilão pode parecer uma oportunidade única de adquirir propriedades com preços abaixo do mercado. No entanto, esse segmento exige conhecimento, estratégia e cuidado para evitar prejuízos. Baseado no conteúdo do vídeo “(1605) 7 CONSELHOS PARA INICIAR NOS IMÓVEIS DE LEILÃO”, este artigo traz um guia completo para quem quer começar com segurança e inteligência nesse mercado promissor.
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O que são imóveis de leilão e por que investir neles?
Primeiramente, é essencial entender que leilão não é um mercado isolado, mas sim uma porta de entrada para o mercado imobiliário como um todo. Leilões são uma forma de venda forçada, imóveis que estão sendo vendidos por bancos, Justiça ou instituições financeiras devido a inadimplência, execução judicial, entre outras razões.
Esse processo permite comprar imóveis por preços significativamente abaixo do valor de mercadom às vezes com descontos entre 30% e 50%. Porém, para ter sucesso, é necessário ir além da compra e saber o que fazer depois de adquirir o imóvel.
Entenda que você está entrando no mercado imobiliário, não só no mercado de leilões
Muitos iniciantes focam exclusivamente na etapa da compra, esquecendo que o leilão é apenas a porta de entrada para um negócio maior. O essencial é compreender que a compra via leilão é só uma das etapas da operação.
Você precisa entender:
- Qual o tipo do imóvel que está adquirindo (residencial, comercial, terreno, etc.)
- Quais são as estratégias para esse imóvel: venda rápida, locação, reforma para valorização, loteamento
- Os custos adicionais após a compra (ITBI, despesas cartoriais, reformas, manutenção, condomínio)
Comprar barato e não saber o que fazer com o imóvel pode gerar prejuízos significativos.
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Realização do lucro se faz na venda, não só na compra
Existe uma frase muito usada no mercado de imóveis de leilão que diz:
“O lucro se ganha na compra, mas a realização do lucro se faz na venda.”
Isso significa que comprar por 50% do valor do imóvel é ótimo, mas se o imóvel ficar anos parado, gerando custos como IPTU, condomínio e manutenção, o lucro final pode ser comprometido. Além disso, a dificuldade em revender ou alugar pode travar seu capital e impedir que você reinvista em novos negócios.
Por isso, sempre tenha uma estratégia clara para o imóvel após a arrematação:
- Venda rápida?
- Reforma para valorização?
- Locação?
- Uso próprio?
Liquidez é mais importante que desconto
Para quem está começando, a liquidez — ou seja, a facilidade e rapidez para vender ou alugar o imóvel, deve ser prioridade maior do que o desconto conseguido na compra.
Por quê? Porque:
- Vender um imóvel com 20% de lucro em 6 meses pode ser mais vantajoso do que ter 30% de lucro em 12 meses.
- Quanto mais rápido você realiza o negócio, menos custos fixos terá (condomínio, IPTU, segurança).
- O capital liberado rapidamente permite reinvestir e acelerar seu crescimento no mercado.
Lembre-se: o segredo para prosperar no mercado de imóveis de leilão está na velocidade do giro dos ativos.
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O maior risco é mercadológico, não jurídico
Muitos iniciantes têm medo dos riscos jurídicos, ações judiciais, pendências legais, etc. mas, na prática, o maior risco no mercado de imóveis de leilão é o risco mercadológico.
O que é isso?
- Preço errado na hora da revenda
- Problemas não previstos no imóvel que aumentam os custos de reforma
- Imóveis com baixa liquidez
- Problemas de aprovação na prefeitura para loteamentos ou alterações
Existem proteções legais, como o direito de evicção e a possibilidade de desistência em leilões judiciais em certos casos. Portanto, o risco jurídico é importante, mas está minimizado pelas leis e regulamentos.
Porém, precificar errado um imóvel ou não entender o mercado pode levar a grandes prejuízos.
Arrematar imóvel não vai te deixar rico sozinho
Muitos acham que comprar imóveis em leilão com grandes descontos fará você rico rapidamente — e isso não é verdade.
A arrematação é apenas o começo. O que realmente gera riqueza é a gestão estratégica desses ativos:
- Reformas inteligentes para valorização
- Boa negociação para venda ou aluguel
- Reinvestimento constante dos lucros para crescer patrimônio
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Não existe o melhor leiloeiro ou o melhor leilão
É comum ouvirmos perguntas sobre qual o melhor leiloeiro ou melhor leilão para participar. A verdade é que não existe melhor ou pior nesse sentido.
Os imóveis disponíveis em cada leilão são definidos por bancos, instituições financeiras e pela Justiça, não pelo leiloeiro.
O melhor imóvel é aquele que atende às suas expectativas e objetivos. Por exemplo:
- Se o foco é moradia, localização será mais importante que preço.
- Para investimento, foco deve estar no potencial de retorno e liquidez.
O leiloeiro é um intermediário, e não o responsável por definir os imóveis que serão ofertados.
Prepare-se para estudar e analisar muito antes de investir
Por fim, o mercado de imóveis de leilão exige estudo e preparo.
É fundamental analisar:
- Editais com cuidado
- Situação documental do imóvel
- Potencial de valorização e liquidez
- Custos envolvidos (leilão, ITBI, reforma, taxas)
- Riscos jurídicos e mercadológicos
Não compre imóveis de forma impulsiva ou sem informação. Faça simulações, converse com especialistas, visite os imóveis (quando possível) e busque orientação.
