Fundos Imobiliários, por Rodrigo Colombo
Tudo o que acontece no mundo dos FIIs, por Rodrigo Colombo. Investidor profissional da Bolsa de Valores, Colombo começou a investir em 2009 e desde então vem se especializando no mercado. Formado em economia investe o próprio dinheiro em Fundos Imobiliários, Ações e no mercado internacional.
Por que o PVP não vale de nada em um FUNDO IMOBILIÁRIO de tijolo?
O primeiro problema está na análise em si, não existe uma regra de mercado para dizer como esse preço deve ser analisado.
05/09/2022 15:36
O PVP é o preço/valor patrimonial do fundo imobiliário, é comum ver algumas pessoas dizendo que o fundo está barato simplesmente porque está com deságio no PVP, o que não é verdade para fundos de tijolo.
Mas por que não é verdade? O valor patrimonial é uma farsa?
Não é uma farsa, mas está longe de ser uma métrica que pode ser levada 100% em conta na hora de entrar, isso porque é um dado atrasado e bem superficial.
O Valor Patrimonial(VP) é um dado atualizado anualmente nos fundos de tijolo, no informe anual.
Para atualizar essa informação o fundo contrata uma empresa especializada para avaliar o imóvel, essa empresa então analisa a região e os preços de mercado para dizer o quanto aquele imóvel vale.
Onde está o problema nisso? Em alguns pontos.
O primeiro problema está na análise em si, não existe uma regra de mercado para dizer como esse preço deve ser analisado. Não existe um método padrão para realizar essa pesquisa. Um exemplo aqui, a empresa X leva em conta se existe transporte público na rua do imóvel para dizer que vale mais, a empresa Y não leva isso em consideração.
É por esse motivo que duas empresas analisando o mesmo imóvel colocam preços diferentes naquele ativo, então confiar no que o informe diz é complexo, ainda mais quando o motivo é "porque sim!".
Porque esse imóvel vale tanto? Porque sim!
O segundo problema e pra mim o maior de todos, um imóvel é aquilo que ele vale. Um especialista pode dizer que aquele imóvel vale R$100 milhões, se em algum momento de urgência a única oferta for de R$50 milhões, esse é o real valor.
Como no mercado imobiliário a liquidez não é algo comum, o mercado sabe quando existe pressa e isso vem precificado.
Você precisa muito do dinheiro? Então o seu imóvel vale menos, eu tenho dinheiro e você tem um imóvel.
Já aconteceu várias vezes no mercado de fundos imobiliários, um fundo tem VP de R$100 e vende imóvel por R$150 ou R$90, tudo isso porque a oferta no momento é diferente do que precificaram como o preço certo.
No final do dia o que manda é a oferta, e a forma mais correta de analisar um fundo e colocar um preço é através de fluxo de caixa descontado ou algo que leva em conta a renda.
Caso contrário, complexo demais precificar.
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