Ligando os pontos

Textos de Marcos de Vasconcellos, jornalista, CEO do Monitor do Mercado, colunista da Folha de S.Paulo e assessor de investimentos.

Onda de mudança se aproxima de fundos imobiliários

Muitas das dívidas contraídas por FIIs na última boa janela de captação tinham carência de dois anos.

Quase 15% dos fundos imobiliários (FIIs) que temos hoje na Bolsa fizeram o IPO (a primeira oferta pública na Bolsa) em 2020 e 2021. Com dinheiro "barato", foi fácil captar investidores. Com grana no bolso, as gestoras foram às compras de imóveis.

Galpões logísticos, lajes comerciais e shoppings entraram na dança das grandes negociações. No mundo dos FIIs é comum (muitas vezes, recomendável) que se aproveite a época de bonança para pegar mais crédito, contrair novas dívidas e aumentar o portfólio de imóveis do fundo — a chamada alavancagem.

Assim, para tornar seus FIIs mais atraentes, os gestores correm para aumentar a quantidade de imóveis e, consequentemente, de aluguéis a receber.

Muitas das dívidas contraídas por FIIs na última boa janela de captação tinham carência de dois anos. Fazendo as contas, serão cobradas a partir deste ano.

Agora vai ficar claro para o investidor quem se alavancou (contraiu dívidas) com planejamento e quem só pegou dinheiro porque estava na mesa, mas não se preocupou com o futuro.

Emitir novos títulos de dívida para pagar a anterior parece um mau negócio. Fazer uma nova emissão de cotas também não é uma boa ideia. O que sobra, então, é vender imóveis ou, como se diz no mercado, mudar o portfólio do fundo.

Com dívidas batendo à porta, os fundos que não se planejaram bem terão que vender imóveis a preço de promoção, já que têm pressa, penalizando os investidores que confiaram em seus gestores. Ao mesmo tempo, aqueles gestores que souberam onde pisar, verão uma onda de ofertas de imóveis abaixo do preço de mercado.

Este é o tema da coluna de Marcos de Vasconcellos, CEO do Monitor do Mercado, na Folha de S.Paulo, nesta semana.

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