Como estruturar sua aquisição de imóveis no exterior

Nos últimos meses circularam diversas notícias a respeito dos significativos aumentos nos preços dos imóveis em diversos países. A título de exemplo podemos citar os Estados Unidos, onde foi constatado o maior aumento nos últimos 35 anos, isto é, um acréscimo de 20,6% [1] nos preços dos imóveis considerando o período entre março de 2021 e março de 2022.

Por Juliana Cardoso e Rogério Fedele*

Nos últimos meses circularam diversas notícias a respeito dos significativos aumentos nos preços dos imóveis em diversos países. A título de exemplo podemos citar os Estados Unidos, onde foi constatado o maior aumento nos últimos 35 anos, isto é, um acréscimo de 20,6% [1] nos preços dos imóveis considerando o período entre março de 2021 e março de 2022.

Estes aumentos expressivos derivam de diversos fatores atrelados à pandemia, como a ampliação do número de financiamentos em virtude da queda inicial dos juros, a concentração de recursos pelas famílias causada pelas restrições impostas e a movimentação geográfica de diversas pessoas e famílias devido ao crescimento do trabalho remoto.

Todavia, tal cenário crescente de preços dos imóveis pode estar prestes a mudar, isso porque estamos acompanhando um aumento da taxa de juros, como é o caso do Brasil e Estados Unidos [2], o que tende a deixar os financiamentos de imóveis mais caros e, consequentemente, diminuindo as ofertas de compra. Como consequência, os preços dos imóveis tendem a se estabilizar ou, até mesmo, baixarem.

Considerando a possível redução de preços que surge no horizonte, abre-se uma janela para eventuais oportunidades de compra de imóveis no exterior.

Em um primeiro momento, quando se fala na compra de imóvel no Brasil, todo brasileiro cogita realizar a aquisição diretamente em nome da pessoa física ou, em casos mais estruturados, por meio de sociedade imobiliária brasileira. Porém, quando estamos diante de um imóvel no exterior, é importante ter em mente algumas especificidades e cuidados, surgindo uma terceira opção que em muitos casos se mostra mais eficiente, a aquisição por sociedade localizada em outra jurisdição (“offshore”).

A aquisição via veículo offshore traz diversos benefícios, dentre eles:

1. Melhor gestão de ativos estrangeiros, pois além de deter imóveis a offshore pode possuir investimentos financeiros em moedas mais fortes que o real (euro e dólar) e, em muitos casos, resguardar seu acionista de potenciais passivos;
2. A tributação no Brasil das rendas auferidas pelo imóvel (locação ou venda) e outros ativos é diferida para o momento de disponibilização para as pessoas físicas acionistas/cotistas (i.e. distribuição de lucros e redução de capital, este último tributado caso o valor contribuído tenha tido como origem rendimentos auferidos no Brasil);
3. Eficiência sob o ponto de vista sucessório, pois realiza-se a abertura de inventário apenas na jurisdição em que a offshore está localizada e não na jurisdição de cada um dos ativos.

Adentrando um pouco no tema, destacamos a importância de analisar a legislação da jurisdição de onde o imóvel está localizado, uma vez que pode ser pertinente a criação de uma estrutura societária no referido país para viabilizar a aquisição, como, por exemplo, nos Estados Unidos, onde muito dos investidores adquirem imóveis por meio de uma Limited Liability Company (“LLC”).

A LLC tem um papel fundamental na aquisição de imóveis americanos, pois, em muitos casos, esse tipo de estrutura traz uma eficiência sob a ótica tributária em casos de sucessão, situação em que a tributação pode ser superior a 40%, se o bem for detido diretamente por uma pessoa física.

Sob o ponto de vista brasileiro, é de suma importância que o detentor da offshore se atente para incluí-la corretamente na sua Declaração de Imposto de Renda, informando corretamente sua participação e eventuais rendimentos auferidos, realize pelo menos anualmente o balanço contábil (de preferência com um contador da jurisdição envolvida), e transmita a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (“DCBE”), a depender do valor total dos bens e investimentos mantidos no exterior.

Como visto, nos próximos meses podemos nos deparar com uma janela de oportunidade para a aquisição de imóveis no exterior, principalmente nos Estados Unidos. Assim, é muito importante que o investidor esteja atento às vantagens, desvantagens e cuidados a serem tomados para que esta se dê de forma eficiente.

 

NOTAS:

[1] Conforme o S&P Down Jones Indices (S&P DJI) - https://www.spglobal.com/spdji/en/index-announcements/article/sp-corelogic-case-shiller-index-reports-annual-home-price-gain-of-206-in-march/, acessado em 22/06/2022.

[2] https://www.federalreserve.gov/releases/h15/

 

* Juliana Cardoso e Rogério Fedele, são, respectivamente sócia e advogado sênior de Abe Advogados

 

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