OPINIÃO: Como navegar no mar de juros altos sem abandonar o sonho da casa própria

Por Beatriz Munhoz*

Não é nenhuma novidade que um dos principais sonhos dos brasileiros é a realização da casa própria e para isso, o financiamento imobiliário continua sendo uma das principais formas de conquistar esse sonho.

Acontece que, em 2025, estamos diante de um cenário um pouco mais desafiador: os juros subiram, os bancos ficaram mais exigentes em relação à necessidade de relacionamento pelos clientes e muita gente está se perguntando se ainda vale a pena financiar uma casa própria.

Como especialista em crédito com foco em pessoa física, e principalmente nas áreas de financiamento imobiliário e home equity, acompanho de perto essa movimentação — e posso afirmar: com informação e planejamento, dá para fazer bons negócios!

Mas, afinal, o que está acontecendo com os juros?

A taxa básica de juros (Selic) subiu nos últimos tempos como forma de controlar a inflação. Isso impacta diretamente o crédito imobiliário, porque os financiamentos ficam mais caros. Além disso, os bancos têm sido mais rigorosos na hora de liberar crédito — principalmente para quem tem renda informal ou score baixo.

Mas isso não significa que o financiamento deixou de ser uma boa opção. O que mudou foi a necessidade de se preparar melhor.

Quais foram as mudanças que ocorreram e impactaram o cenário?

Em novembro de 2024, a Caixa Econômica Federal implementou mudanças significativas nas regras de financiamento imobiliário, impactando diretamente os compradores de imóveis no Brasil, isso porque, a CEF era responsável por aproximadamente 70% dos financiamentos imobiliários.

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Principais alterações:

• Limite de valor do imóvel: agora, os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) estão restritos a imóveis com valor de avaliação ou compra e venda de até R$ 1,5 milhão. Anteriormente, não havia esse teto para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
• Redução da cota de financiamento:
  Sistema de Amortização Constante (SAC): a cota máxima financiável foi reduzida de 80% para 70% do valor do imóvel.
  Tabela Price: a cota máxima passou de 70% para 50% do valor do imóvel.
• Exigência de entrada maior: com a redução das cotas financiáveis, os compradores precisam arcar com uma entrada maior. Por exemplo, em um imóvel de R$ 800 mil:
  SAC: A entrada aumentou de R$ 160 mil (20%) para R$ 240 mil (30%).
  Price: A entrada subiu de R$ 240 mil (30%) para R$ 400 mil (50%).
• Limitação de financiamento ativo: a Caixa passou a permitir apenas um financiamento habitacional ativo por cliente. Anteriormente, era possível ter múltiplos financiamentos, desde que dentro dos limites de renda.

Quais foram as motivações para as mudanças:

Essas alterações foram motivadas por diversos fatores:

• Redução nos depósitos da poupança: a principal fonte de recursos para o SBPE, a caderneta de poupança, apresentou saldo negativo, com saques superando os depósitos desde 2021. Em 2024, o déficit acumulado era de R$ 11,2 bilhões.
• Crescimento da carteira de crédito habitacional: até setembro de 2024, a Caixa já havia concedido R$ 175 bilhões em crédito imobiliário, representando um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023
• Demanda crescente por imóveis: as vendas de unidades habitacionais aumentaram significativamente, pressionando ainda mais os recursos disponíveis para financiamento.

Impactos para quem sonha com a casa própria

As novas regras tornam o acesso ao financiamento imobiliário mais restrito, exigindo maior planejamento financeiro por parte dos compradores. A necessidade de uma entrada maior pode dificultar a aquisição da casa própria para muitas famílias, especialmente aquelas com menor capacidade de poupança.

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No entanto, é importante ressaltar que essas medidas visam garantir a sustentabilidade do sistema de crédito imobiliário, evitando riscos excessivos tanto para os consumidores quanto para as instituições financeiras.

Ainda vale a pena financiar uma casa própria?

Sim. O financiamento continua sendo uma ferramenta poderosa para quem quer sair do aluguel ou investir em patrimônio. Mesmo com os juros mais altos, ele ainda oferece vantagens como:

• Realização imediata do sonho da casa própria, sem precisar esperar anos para juntar o valor total;
• Uso do FGTS como parte da entrada ou para reduzir o saldo devedor;
• Mais segurança jurídica, especialmente em comparação com o consórcio ou financiamentos informais;
• Possibilidade de negociação, tanto de taxas quanto de condições com os bancos.

E tem mais: para quem já tem uma casa quitada, o home equity (empréstimo com garantia de imóvel) pode ser uma alternativa interessante para levantar capital com juros mais baixos do que os do crédito pessoal, principalmente, em relação à entrada do imóvel.

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Quais são as dicas práticas para quem está pensando em financiar?

1. Pesquise e simule em mais de um banco: cada instituição tem suas próprias taxas, seguros e custos embutidos. Uma diferença de meio ponto percentual pode representar milhares de reais ao longo dos anos;
2. Planeje a entrada com cuidado: quanto maior a entrada, menor o valor financiado e isso ajudará bastante no custo final.
3. Escolha o prazo com estratégia: prazos mais longos têm parcelas menores, mas aumentam o valor total pago. Equilibrar isso com sua renda é essencial, por isso, busque o auxílio de um correspondente bancário.
4. Tenha um bom histórico financeiro: mantenha suas contas em dia, evite o uso excessivo do limite do cheque especial e do cartão de crédito. Isso ajuda a melhorar seu score e aumenta suas chances de conseguir boas condições.

Portanto, apesar do momento mais complexo, o financiamento imobiliário ainda é uma das formas mais eficientes de construir patrimônio. O segredo está em não se apressar e buscar orientação de quem entende do assunto.

Hoje, mais do que nunca, é importante olhar para o crédito com estratégia — entendendo que ele não é um vilão, mas uma ponte. E quem atravessa essa ponte com planejamento chega lá do outro lado com segurança, tranquilidade e o sonho realizado.

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*Beatriz Munhoz é especialista em crédito imobiliário na Wiser | BTG Pactual.