O Ministério da Economia já está se movimentando para lançar o fundo de investimento imobiliário (FII) pelo qual vai ser possível a qualquer investidor comprar quotas de mais de 200 imóveis da União. O projeto, apelidado de “Incorpora, Brasil” tem levantado curiosidade no mercado.
O mercado de FIIs, pelos quais se investe no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel, está em alta. E ter a União como gestora pode servir para diversificação da carteira. Entretanto, experiências recentes com um FII lançado pela Caixa Econômica Federal gera desconfiança entre especialistas.
O fundo CXAG11 é composto 32 imóveis, onde estão localizadas agências da Caixa (em MG, RS, SP e RJ). Ou seja, a Caixa vendeu seus imóveis ao fundo e agora passa a alugar esses espaços.
Acontece que o FII encerrou sua oferta de R$ 103,70 por cota em 30 de dezembro e hoje cada uma delas é negociada por menos de R$ 81. Isso mostra desconfiança entre os investidores em relação à capacidade do fundo de gerar receita.
Segundo Adair Nespolini Neto, head de distribuição de FIIs na Wise Investimentos, um dos problemas está na regra de reajuste dos aluguéis dos imóveis, sempre pelo índice mais baixo, entre IGP-M ou INPC. Isso mostraria uma tendência a levar os interesses do banco acima dos interesses dos investidores.
A gestão do FII da Caixa, no entanto, não é feita pelo próprio banco. A gestora escolhida foi a RB Capital, enquanto a administração fica a cargo da Oliveira Trust.
O banco afirma que as quedas são naturais do mercado e que trata-se de um fundo para quem investe a médio e longo prazo, tendo a garantia dos aluguéis pelos próximos 10 anos (ainda que as agências deixem de funcionar nos locais).
Para quem quer investir nos imóveis da União através do novo FII a ser elaborado pelo Ministério da Economia, é preciso ficar atento se será nomeado um gestor verdadeiramente independente.
“Se for um gestor da União, pode ser que eles olhem mais pro lado deles”, avaliou, durante o Café do Mercado, programa diário transmitido pelo canal do Monitor do Mercado no YouTube. (veja abaixo).
“Basicamente eles querem pegar um capital que está imobilizado, que não conseguiriam vender para uma pessoa só, botar em FII e aquele capital reinvestir em outro negócio”, explica Naspolini. Os detalhes do fundo, no entanto, ainda são um mistério.
Com o edital, previsto para março, será mais fácil de entender se os imóveis da União trazem oportunidades para os investidores.
Como ganhar dinheiro com FIIs?
A principal forma de rendimento de um investimento em FII é por meio da distribuição periódica de resultados, que normalmente ocorre mensalmente e advém de alugueis, da receita de incorporação, da venda dos direitos reais sobre os imóveis, de juros ganhos com os títulos e valores mobiliários.
Assista o Café do Mercado, com Adair Naspolini Neto:
*Texto atualizado às 12h36 do dia 18/1/2021 para correção.
