Depois da pandemia, os fundos imobiliários com lajes corporativas voltaram a ser atraentes, mas nem todos vão poder aproveitar as oportunidades. “O setor sobreviveu à crise, mas quem tomou decisões erradas e está sofrendo deve seguir sofrendo”, alerta Daniel Alouan, gestor da Zavit Capital. “Para quem foi mais conservador, como fundos de lajes com dívida decente e tranquila, agora é a hora.”
Alouan diz que a demanda está aumentando neste primeiro quadrimestre de 2023, enquanto em 2022 “foi praticamente nada”. Para ele, é evidente que as pessoas estão voltando aos escritórios. “As empresas que devolveram lajes durante a pandemia agora precisam desses espaços, há uma percepção de que não dá para fazer tudo por Zoom.” Ele cita um comunicado recente do CEO da Amazon, Andy Jassy, que anunciou o retorno aos escritórios a partir de 1 de maio, em um modelo híbrido com no máximo dois dias por semana em home office.
“Muita coisa mudou na pandemia, esta entrevista que estamos fazendo agora por vídeo era algo menos comum anos atrás, e hoje faz parte da rotina – mas a volta ao escritório é uma realidade”, diz o gestor. Segundo ele, muitas empresas cresceram nos últimos dois anos e precisam acomodar equipes maiores.
Alouan diz que essa realidade também pode ser percebida nos EUA. “Estava em Nova York dias atrás e vi como um fundo que se expandiu muito, com US$ 150 bilhões sob gestão, suou para conseguir mais dois andares bem localizados em Manhattan.” Em contraste, descreveu ele, na sexta-feira a cidade fica vazia, virou o dia de home office. “Ainda assim, de segunda a quinta-feira o escritório funciona, e a necessidade de espaço continua a mesma.”
Em São Paulo, quando olha para a ocupação de escritórios do ano passado para cá, Alouan estima a vacância das áreas mais valorizadas (Faria Lima, Itaim, Juscelino Kubitscheck, Vila Olímpia) em menos de 7%. “Na (avenida Luiz Carlos) Berrini e na av. Chucri Zaidan, esse número é maior, pois já existia uma certa vacância antes da pandemia e entregaram novos metros quadrados” de lajes”, afirma. “Essas áreas secundárias só começam a ser preenchidas depois da recuperação do eixo principal.”
O que olhar antes de investir
Para quem pensa em investir em fundos imobiliários, Alouan listou algumas recomendações. “Para analisar os fundos de lajes corporativas é preciso ver como fizeram a alavancagem e se tem responsabilidades para pagar antes da recuperação total do mercado”, afirma.
Segundo ele, quem compra um fundo que tem parte de seu portifólio nas áreas secundárias pode ter uma surpresa desagradável se o fundo precisar vender lajes para pagar dívida. “Se isso acontecer, ele terá de se desfazer daquelas mais valorizadas, que têm mercado”, explica. “E aí você fica com as lajes que menos te interessavam, nas áreas secundárias.” Para o gestor, o momento desafiador do mercado vai mostrar quais fundos souberam se estruturar nos últimos anos.
Alouan indica dois instrumentos importantes na avaliação de um fundo, os relatórios gerenciais mensais e os relatórios de auditoria (anuais). “São fontes de informação excelentes.”
Dados como vacância podem ser encontrados nos relatórios gerenciais, o que permite acompanhar esse indicador mês a mês. O relatório de auditoria vai mostrar como está cada imóvel e cada dívida do fundo. “Essa transparência dos fundos é muito interessante para a análise de quem pretende investir: estou comprando esse imóvel com sua respectiva dívida – faz sentido essa dívida com esse imóvel?”
O gestor enfatiza a dívida como elemento crucial na análise. “Sobre quais contratos vai essa dívida? Você vai conseguir pagá-la com a renda dos aluguéis? E se aumentar a vacância, a conta ainda fecha?” Para completar, o investidor precisa avaliar os imóveis do fundo, inclusive o preço por metro quadrado de cada um. “Quais são os imóveis que estou levando? Vale a pena comprar esse imóvel nesse preço?”
No final, segundo Alouan, o investidor precisa entender que está se tornando dono de um negócio e saber quanto está pagando pelo conjunto de imóvel e dívida. “Quanto vale isso para você?”, conclui.
Imagem: Marcos Santos / USP Imagens
