A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) decidiu nesta terça-feira (1º) que irá adiar os efeitos de uma decisão recente do órgão, que levantou polêmica no mercado e deve impactar diretamente no bolso de quem investe em fundos imobiliários (FIIs).
No dia 25 de janeiro, a CVM determinou que o fundo imobiliário MXRF11 alterasse a forma como distribui seus rendimentos aos cotistas.
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Trata-se da primeira vez que o órgão aplicou uma norma que altera a maneira como rendimentos são dados, que está em vigência desde 2014, mas nunca havia sido aplicada.
A decisão levantou diversos questionamentos no mercado. A CVM atendeu a um pedido do BTG, administrador do fundo, para postergar a sua aplicação, para acalmar os ânimos. Os efeitos da decisão estão suspensos até que os diretores analisem o pedido de reconsideração que será apresentado.
E o que é essa maneira de se distribuir os rendimentos diferentemente? Para isso é preciso saber a diferença entre lucro caixa e lucro contábil. O primeiro consiste em uma arrecadação que entra no caixa diretamente, como o dinheiro do aluguel ou os lucros.
O segundo é o capital que o fundo soma, além do valor dos aluguéis, entra a valorização (ou depreciação) dos imóveis. Ou seja, um lucro que ainda não entrou no caixa e não necessariamente precisa entrar.
Pela decisão da CVM , agora postergada, um FII não poderia distribuir um lucro caixa maior do que o lucro contábil no período como rendimentos. Mas o que isso afeta o investidor? Basicamente, haveria uma maior taxação e uma possível depreciação de suas cotas.
Exemplificando a situação, supondo que um Fundo imobiliário gerou, em um ano de aluguel, R$ 1 milhão e os imóveis dentro do fundo desvalorizaram R$ 300 mil. Isso quer dizer que o lucro caixa foi de R$ 1 milhão, enquanto o contábil foi de R$ 700 mil.
Pela lógica da nova decisão, os rendimentos não podem ser distribuídos com base no lucro caixa, mas sim, no lucro contábil, e a diferença entre os dois seria paga por meio de amortização. E isso leva a dois pontos cruciais: a incidência de impostos em parte do rendimento e a desvalorização das cotas dos fundos.
Enquanto a distribuição de rendimentos de FIIs é isenta de imposto de renda, o dinheiro recebido por meio de amortização sofre a incidência de 20% de IR.
O segundo ponto é que o pagamento de amortização é descontado do valor das cotas dos fundos.
Então, seguindo o exemplo citado, caso o preço da cota fosse de 10 reais e os rendimentos a receber no ano fosse de 1 real, agora o rendimento seria de 70 centavos com uma amortização de 30 centavos, com incidência de impostos, e o preço médio da cota passaria a ser de 9,70.
No caso do Maxi Renda (MXRF11), há o entendimento que a distribuição de rendimentos aos cotistas era realizada “em montantes substancialmente superiores” aos lucros dos exercícios ou acumulados e, ao mesmo tempo, aumentavam o prejuízo e reduziam o patrimônio líquido do fundo.
A CVM considerou também que qualquer valor distribuído acima do lucro contábil acumulado deve ser apresentado como amortização de cotas ou devolução de capital, e não como distribuição de rendimentos.
Porém, a CVM decidiu ainda não aplicar o entendimento imediatamente, por conta da insegurança jurídica no mercado de fundos imobiliários e insegurança tributária, ainda mais devido à possibilidade de retroatividade da decisão.
Portanto, para evitar o caos econômico e jurídico, ainda mais porque existem outros fundos na mesma condição, há de se esperar o pedido de reconsideração, sabendo que casos diferentes serão julgados de forma específica.
Imagm: Piqsels
