Adquirir um imóvel com grande desconto e entrada mínima parece bom demais para ser verdade, mas segundo o especialista Lerry Granvil, do canal Histórias de um Arrematador no YouTube, essa realidade é mais comum do que parece. No vídeo “Leilão de imóveis da Caixa Econômica: vale a pena? Tem mesmo como parcelar pela metade do preço?”, ele compartilha dados e um caso real de um aluno que obteve lucros expressivos com um investimento desse tipo.
A Caixa Econômica Federal é hoje um dos maiores financiadores habitacionais do país. O dinheiro emprestado para compra e construção de imóveis vem de fundos públicos, como o FGTS. Quando há inadimplência no financiamento, o imóvel é retomado automaticamente pela Caixa por meio da alienação fiduciária, sem necessidade de processo judicial. Isso agiliza a volta do bem para o mercado.
Esse modelo de retomada se transforma em uma oportunidade de ouro para quem deseja comprar imóveis abaixo do valor de mercado. Lerry explica que é comum encontrar propriedades sendo ofertadas com descontos entre 50% e 80% em relação ao valor de mercado. Em certos casos, o imóvel pode ser financiado novamente, com apenas 5% de entrada e 95% parcelado.
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Caso real: lucro de mais de R$ 100 mil com pouco mais de R$ 6 mil investidos
Um exemplo impressionante citado no vídeo é o do aluno Fernandes. Ele adquiriu um imóvel avaliado em cerca de R$ 280 mil, pagou R$ 133 mil na compra, sendo apenas R$ 6.655,00 de entrada. O restante foi financiado diretamente com a Caixa. Pouco tempo depois, o imóvel foi vendido por R$ 250 mil, resultando em um lucro líquido superior a R$ 100 mil.
Esse tipo de negócio é possível graças à forma como a Caixa lida com os imóveis retomados. Para o banco, imóveis parados são um passivo. Quando voltam a gerar receita, tornam-se ativos e melhoram o balanço financeiro da instituição. Por isso, muitas vezes a Caixa entrega os imóveis “limpinhos”, com dívidas quitadas, IPTU zerado e prontos para uso — tudo isso informado nos editais públicos.
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Fique atento aos editais e entenda os riscos
Apesar das oportunidades, o especialista alerta: é essencial ler o edital com atenção. É nele que estarão informações cruciais, como possibilidade de financiamento, condição do imóvel, ocupação e se as dívidas estão inclusas no valor. Além disso, imóveis retomados nem sempre estão desocupados, o que pode exigir um processo posterior para regularizar a posse.
Também é fundamental fazer uma análise das dívidas associadas. Em alguns casos, o valor final pode ser maior que o estimado inicialmente. Por isso, conhecimento, estudo e acompanhamento profissional fazem toda a diferença.
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Como identificar imóveis com alto potencial de valorização
Antes de investir, é essencial saber avaliar o potencial de valorização do imóvel. Imóveis localizados em regiões em crescimento, próximos a comércios, serviços públicos e centros urbanos, geralmente oferecem maior retorno. Avaliar o valor de mercado atual, o histórico de valorização da região e os custos adicionais, como reforma ou desocupação, pode fazer toda a diferença no lucro final.
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Por que a Caixa facilita o financiamento de imóveis retomados
A Caixa Econômica Federal não tem interesse em manter imóveis em seu estoque, pois isso representa prejuízo e impacta negativamente seu balanço financeiro. Por isso, ela facilita a negociação, inclusive oferecendo a possibilidade de financiar até 95% do valor. Esse incentivo visa reintroduzir os imóveis no mercado rapidamente, transformando um passivo em um ativo lucrativo para o banco — e, consequentemente, uma oportunidade para o comprador.
