A Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, é o conjunto de normas que regula as relações de aluguel de imóveis urbanos no Brasil. Ela define com clareza as responsabilidades de proprietários e inquilinos, visando garantir segurança jurídica e evitar conflitos financeiros para ambas as partes.
O que a lei define sobre contratos e garantias?
O contrato de locação é o instrumento indispensável que formaliza o acordo, devendo ser preferencialmente escrito e conter dados como valor, prazo e índice de reajuste. A legislação proíbe expressamente que o locador exija mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato.
As formas de garantia mais comuns permitidas pela lei para assegurar o pagamento do aluguel são:
- Fiança (com a figura do fiador);
- Caução (depósito em dinheiro limitado a 3 meses de aluguel);
- Seguro-fiança (contratado junto a uma seguradora).
Quem deve pagar pela manutenção do imóvel?
A responsabilidade pela conservação do imóvel é dividida. O locador responde pelos vícios anteriores à locação e danos estruturais, enquanto o locatário deve cuidar da manutenção do dia a dia e pequenos reparos causados pelo uso.
A tabela abaixo detalha a divisão das despesas mais comuns:
| Tipo de Despesa | Responsabilidade do Proprietário | Responsabilidade do Inquilino |
| Manutenção | Problemas estruturais e vícios ocultos | Pequenos reparos e troca de itens de consumo |
| Condomínio | Despesas extraordinárias (ex: obras de fachada) | Despesas ordinárias (ex: água, luz, limpeza) |
| Tributos | Responsável legal (mas pode repassar via contrato) | IPTU (se previsto expressamente no contrato) |
Como funcionam os reajustes anuais de valor?
O valor do aluguel não pode ser alterado arbitrariamente pelo proprietário a qualquer momento. A lei estipula que o reajuste só pode ocorrer anualmente, na data de aniversário do contrato, sendo proibida a correção em periodicidade inferior a 12 meses.
O índice utilizado para esse cálculo (como IGP-M ou IPCA) deve estar previsto em cláusula contratual. Isso garante previsibilidade ao inquilino e evita aumentos abusivos que não reflitam a inflação oficial do período.
O inquilino pode sair do imóvel antes do prazo?
Sim, o inquilino tem o direito de devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo em contratos com prazo determinado. No entanto, essa decisão geralmente implica o pagamento de uma multa contratual proporcional ao tempo restante do contrato.
Existe uma exceção legal importante: se a mudança for motivada por transferência de local de trabalho (determinada pelo empregador), o inquilino fica isento da multa. Para isso, é obrigatório notificar o proprietário por escrito com 30 dias de antecedência.
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Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Diferente do inquilino, o locador tem restrições para retomar o imóvel durante a vigência de um contrato por prazo determinado. A retomada geralmente exige uma justificativa legal (“denúncia cheia”), como a infração contratual ou a falta de pagamento.
Se não houver saída voluntária, o meio legal para a retomada é a ação de despejo. Os motivos mais frequentes para este processo incluem:
- Falta de pagamento do aluguel e encargos;
- Infração de cláusulas do contrato;
- Necessidade de uso próprio (em situações específicas da lei).
Para consultar o texto integral da norma e entender todos os detalhes processuais, o cidadão pode acessar a Lei nº 8.245/91 no site do Planalto. Em casos de conflito, também é possível buscar a mediação através da plataforma oficial Consumidor.gov.br.
