A Lei do aluguel, formalmente conhecida como Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), regula todas as relações de locação de imóveis urbanos no Brasil. Conhecer essa legislação é fundamental para evitar conflitos judiciais e garantir que proprietários e inquilinos cumpram suas obrigações financeiras e contratuais.
O que é indispensável constar no contrato de locação?
O contrato é a peça-chave da relação e deve detalhar o valor do aluguel, o índice de reajuste escolhido e o tempo de duração da locação. Embora o acordo verbal tenha validade legal, o documento escrito oferece maior segurança jurídica para a execução de garantias e despejos.
A legislação proíbe que o locador exija mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato para evitar a onerosidade excessiva. As opções mais comuns aceitas no mercado imobiliário brasileiro incluem:
- Fiança (com a indicação de um fiador);
- Caução em dinheiro (limitada a três meses de aluguel);
- Seguro-fiança contratado com seguradora.
Quem deve pagar pelos consertos e reformas no imóvel?
A regra geral define que o proprietário responde pela estrutura do imóvel, enquanto o inquilino cuida da conservação rotineira. Danos anteriores à locação ou problemas em telhados e encanamentos principais são de responsabilidade do dono.
Já o morador deve arcar com o conserto de danos causados pelo uso diário e a substituição de itens desgastados. A divisão das responsabilidades financeiras mais frequentes segue esta lógica:
- Inquilino: Troca de lâmpadas, vidros quebrados e desentupimento de pias.
- Proprietário: Infiltrações, problemas na rede elétrica e obras de fachada.
Como funciona o reajuste anual do valor mensal?
O valor do aluguel não pode sofrer alterações mensais ou aleatórias por vontade do proprietário. A lei determina que o reajuste deve ocorrer apenas uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, aplicando-se um índice oficial previamente acordado.
Os índices mais utilizados são o IGP-M e o IPCA, e a escolha deve estar clara no documento assinado. É ilegal vincular o aumento do aluguel à variação do salário mínimo ou a moedas estrangeiras.
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Quando o proprietário pode pedir a chave de volta?
A retomada do imóvel pelo locador durante a vigência do contrato é restrita e depende do tipo de acordo firmado. Em contratos de 30 meses, o proprietário tem mais facilidade para retomar o bem ao final do prazo (“denúncia vazia”), sem precisar justificar o motivo.
Caso o contrato seja inferior a 30 meses, a retomada só é permitida em situações específicas chamadas de “denúncia cheia”. A tabela abaixo resume os principais motivos legais para o pedido de desocupação:
| Motivo da Retomada | Condição Necessária |
| Uso Próprio | Moradia do proprietário, cônjuge ou ascendente/descendente. |
| Infração Legal | Falta de pagamento ou descumprimento de cláusulas. |
| Obras | Reformas exigidas pelo Poder Público ou que aumentem a área. |
O inquilino pode romper o contrato antecipadamente?
Sim, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento, desde que pague a multa estabelecida no contrato. Essa penalidade deve ser sempre proporcional ao tempo que restava para o encerramento do vínculo, reduzindo-se a cada mês cumprido.
Existe uma única exceção legal que isenta o inquilino dessa multa: a transferência de local de trabalho determinada pelo empregador. Para ter direito ao benefício, é obrigatório notificar o locador por escrito com 30 dias de antecedência.
Para acessar o texto completo da norma, consulte a Lei nº 8.245/1991 no site do Planalto. Em caso de dúvidas sobre cláusulas abusivas, o cidadão pode buscar orientação no portal do Ministério da Justiça e Se
