Os estoques de imóveis retomados por bancos atingiram o maior nível em quatro anos, refletindo o crescimento dos financiamentos nos últimos anos, de acordo com dados disponibilizados pelo Banco Central.
Segundo especialistas ouvidos pelo Estadão, esse movimento é um desdobramento natural da expansão do crédito imobiliário e não representa uma crise, mas gera desafios para as instituições financeiras, especialmente em um cenário de juros elevados.
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Estoques de imóveis retomados em alta
De acordo com o BC, os bancos acumularam R$ 79 bilhões em imóveis até novembro de 2024, um aumento de 10% em relação ao mesmo período de 2023 e 20% acima do fim de 2022. Representando quase um terço do valor de todos os empreendimentos lançados no Brasil no ano passado.
A Caixa Econômica Federal, que lidera o financiamento imobiliário no país, viu seu estoque de imóveis retomados crescer de 20,2 mil unidades em 2022 para 34,8 mil em 2023, chegando a 50,4 mil em 2024 — uma alta de 150% no período.
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Os custos com esses bens, incluindo IPTU, condomínio e encargos, somaram R$ 443 milhões em 2024.
A origem desse aumento está na execução de dívidas de mutuários que não conseguiram quitar seus financiamentos. Durante a pandemia, os bancos ofereceram descontos e prorrogações, mas com o fim dessas concessões, as execuções foram retomadas.
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A inadimplência em financiamentos imobiliários atingiu um pico de 1,54% em 2023. Entre os financiamentos com uso do FGTS, a taxa subiu de 1,99% em 2019 para 2,63% em 2023, caindo para 2,06% no final do ano passado. A maioria dos imóveis levados a leilão foram financiados antes de 2021.
Expansão da carteira de crédito
A Caixa atribui o aumento do estoque de imóveis retomados à expansão da carteira de crédito. Em entrevista ao Estadão, Claudio Gallina, diretor da agência de classificação de risco Fitch, não há sinais de uma bolha de crédito.
Segundo Gallina, o volume de imóveis retomados exige monitoramento, especialmente em um ambiente de juros elevados, que pode dificultar a venda desses ativos pelos bancos.
Aquecimento do mercado de leilões
Com mais imóveis sendo retomados pelos bancos, o mercado de leilões também tem crescido. O número de ofertas aumentou em 2024 e a expectativa é de continuidade dessa expansão em 2025.
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“O imóvel retomado de banco e os leilões estão sendo desmistificados no Brasil. As pessoas estão buscando mais informações sobre essas oportunidades”, afirma André Khezam, head da Wise Inteligência Imobiliária, em contato com o Monitor do Mercado.
A Wise II registrou um crescimento de 41,38% no volume de imóveis leiloados em sua plataforma, passando de 116 unidades em 2023 para 164 em 2024. O valor médio de arremate foi de R$ 307,5 mil.
Khezam destaca que, após análise dos riscos envolvidos — como débitos pendentes, processos judiciais e necessidade de desocupação —, é possível encontrar oportunidades de compra com descontos significativos, tanto para moradia quanto para investimento.
Ele também menciona que o volume de notas fiscais de venda de imóveis emitidas pela Caixa Econômica Federal quintuplicou em 2024, passando de uma média de 350 por mês em 2023 para cerca de 1.500 no ano passado, reforçando a ascensão do mercado de imóveis retomados.
