Os proprietários de terrenos rurais ou mistos localizados em Portugal têm até 31 de dezembro de 2025 para realizar gratuitamente a identificação e o registro dos imóveis por meio do Balcão Único do Prédio (BUPi) — plataforma oficial do governo português voltada à gestão fundiária.
O processo é válido para os municípios que aderiram ao sistema, e permite regularizar propriedades ainda não registradas no cadastro predial.
Segundo o advogado Daniel Senna, sócio do Fragata e Antunes Advogados, o processo de regularização ocorre em duas etapas. A primeira é a identificação gráfica georreferenciada (RGG), em que o proprietário define os limites do terreno por coordenadas geográficas — diretamente na plataforma do BUPi ou com apoio de um técnico municipal habilitado.
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A segunda etapa consiste na validação e no registro predial, que confirmam a titularidade do imóvel junto às autoridades portuguesas. Caso o bem ainda não esteja registrado, ele pode ser submetido ao registro predial comum ou a um procedimento especial, dependendo do caso.
Benefício para brasileiros com dupla cidadania
O regime de gratuidade se estende a brasileiros com cidadania portuguesa e a portugueses residentes no Brasil. Esses proprietários possuem os mesmos direitos que qualquer cidadão português, desde que estejam identificados nos sistemas oficiais e possuam documentos válidos, como o Número de Identificação Fiscal (NIF).
A principal barreira para quem está fora de Portugal é logística. Para contornar isso, é possível:
- usar o Cartão de Cidadão com leitor de chip para autenticação digital (quando o município permitir);
- outorgar procuração a um representante ou escritório de advocacia em Portugal;
- contratar técnico habilitado para realizar o mapeamento georreferenciado remotamente.
Riscos de deixar a regularização para depois
Segundo Senna, adiar a regularização de imóveis em Portugal pode ter impactos financeiros diretos. Após o fim do prazo, os proprietários podem ter de pagar taxas, emolumentos e multas que hoje estão isentos.
Além disso, imóveis não registrados poderão ser incluídos em regimes especiais de apropriação pública, caso sejam considerados “prédios sem dono conhecido”, permitindo ao Estado assumir provisoriamente a titularidade.
Especialistas também destacam que regularizar o imóvel garante segurança jurídica para venda, herança e uso como garantia, além de valorização patrimonial.
Para quem vive fora de Portugal, a regularização também fortalece o vínculo jurídico e patrimonial com o país, especialmente em casos de bens familiares mantidos há gerações.
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Plataforma simplifica processo
O BUPi foi criado pela Lei nº 78/2017, que instituiu o Sistema de Informação Cadastral Simplificado. O objetivo é unificar dados sobre localização, titularidade e registro de imóveis urbanos, rurais e mistos, ampliando a segurança jurídica e a eficiência no planejamento territorial.
Em muitos municípios, todo o processo pode ser feito online, por meio da autenticação com o Cartão de Cidadão ou a Chave Móvel Digital, segundo Ricardo Alves, head de Inovação do Fragata e Antunes Advogados.
Antes de iniciar o processo, é importante verificar se o município aderiu ao BUPi e quais regras locais se aplicam. Cada Câmara Municipal pode estabelecer exigências específicas quanto à documentação e à forma de autenticação.
O prazo de gratuidade para regularização de imóveis em Portugal vai até 31 de dezembro de 2025, e não há garantia de que o regime será prorrogado.
