Um mercado de R$ 850 bilhões até 2024. Essa é a estimativa, em termos de negócios, de uma nova modalidade de investimentos baseada na já conhecida prática da compra de imóveis “na planta”. Com uma diferença: pelo novo modelo, os interessados compram um determinado número de cotas (que não equivale, necessariamente, ao mesmo total de unidades habitacionais) antes, ainda, do início do projeto. E, claro, podem lucrar depois com a entrega das chaves.
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O dinheiro arrecadado junto a esses investidores, por sua vez, funciona como uma espécie de captação inicial para as incorporadoras, provendo funding mais barato para a compra do terreno. Esse sistema já está sendo testado e poderá ser uma opção tanto para investidores quanto para as empresas do setor imobiliário.
O empresário Saulo Nunes, CEO da DealWall, fintech que vem desenvolvendo o modelo, explica que, para as incorporadoras, a etapa da compra do terreno é uma das mais custosas. Por isso, obter recursos a baixo custo pode ser uma enorme diferença.
Explicando melhor, o investidor acessa o site da empresa e adquire um determinado número de cotas (o valor mínimo da aplicação é de R$ 250 mil) equivalente a uma determinada quantidade de metros quadrados. Com esses recursos a DealWall constitui uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) que, por sua vez, repassa o dinheiro para a incorporadora — em geral, de 20% a 25% do custo total da obra, o suficiente para a compra do terreno. O próprio sistema informa, no ato da compra, além do valor do metro quadrado que está sendo adquirido, o preço de mercado em empreendimentos já prontos e com o mesmo perfil. Por exemplo, em uma simulação para investimento em um empreendimento residencial na Vila Mariana (em São Paulo), o preço de entrada é de R$ 8 mil o metro quadrado, ante R$ 15 mil para um equivalente já entregue.
É evidente que, por uma das mais básicas leis do mercado, esse possível retorno envolve riscos, sendo, o primeiro deles, o próprio ciclo da obra, de cerca de três anos. O executivo explica, no entanto, que o próprio terreno, após adquirido, constitui uma garantia para os investidores, fazendo parte de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) constituída pela incorporadora.
“Oferecemos uma proposta de valor nas duas pontas. O incorporador reduz sua exposição de caixa. Dessa forma, quando chegar a etapa do lançamento, boa parte do VGV (Valor Geral de Vendas, a soma de toda área “vendável” do empreendimento) já terá sido negociada. O investidor, por sua vez, ganha porque estará comprando com bônus, muitas vezes abaixo, até, do preço de custo das unidades”.
A remuneração dos negócios é por meio de uma comissão de 4% do valor captado, paga pela incorporadora, com operações nos segmentos residencial, comercial e de loteamentos — caso em que os custos iniciais estão mais concentrados na infraestrutura do empreendimento do que na compra do terreno, já que os negócios geralmente envolvem permuta com os donos das terras.
Lançada em novembro do ano passado, a DealWall possui contratos fechados com duas incorporadoras para captações, com valores R$ 8 milhões e R$ 30 milhões, respectivamente. As ofertas de cotas para esses projetos devem começar ainda no primeiro trimestre, período em que deve ocorrer, também, a primeira rodada de captação da fintech junto a investidores anjo. Além do mercado financeiro (no modelo clássico em que os investidores ficam sócios e podem lucrar com a valorização da empresa), a fintech busca parcerias com as próprias incorporadoras, que, em troca da injeção de recursos na fintech, podem se tornar sócias, mas também ganhar com a isenção da comissão de 4%.
O business plan do grupo considera, inicialmente, negócios envolvendo empreendimentos residenciais de média e alta renda na cidade de São Paulo. “Esse será nosso foco”, explica Nunes.
“A figura das SCPs, em si, não é nova. O que fizemos foi construir um novo modelo de negócios”. Em um mercado como o das fintechs, dominado por empreendedores mais jovens e com alta mortalidade, a experiência é, segundo ele, um diferencial. “Nesta etapa da vida, tenho de justificar meus poucos cabelos”, brinca.
*Imagem: Piqsels.com
