Iniciar nos imóveis de leilão pode parecer desafiador à primeira vista, mas com as estratégias certas, esse mercado se transforma em uma verdadeira mina de oportunidades. Para quem deseja entrar com o pé direito, evitando erros comuns e acelerando o crescimento, entender os conselhos de especialistas com experiência prática faz toda a diferença.
Neste artigo, você vai conhecer 7 conselhos essenciais para iniciar nos imóveis de leilão, baseados nas lições aprendidas por investidores que já trilharam esse caminho e conseguiram alcançar resultados expressivos.
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O que significa realmente entrar no mercado de imóveis de leilão?
Ao contrário do que muitos pensam, você não está entrando no “mercado de leilões”, mas sim no mercado imobiliário através dos leilões. Essa diferença de abordagem é fundamental para entender o jogo. O leilão é apenas a porta de entrada para aquisição de um ativo — mas o lucro real vem das decisões estratégicas que você toma depois da compra.
Ao iniciar nos imóveis de leilão, o investidor precisa entender que não se trata apenas de comprar barato. É preciso saber o que fazer com o imóvel após a arrematação: vender, alugar, reformar, desmembrar, ou desenvolver um projeto mais complexo. Por isso, o leilão é apenas uma etapa inicial em um processo muito maior.
O lucro se ganha na compra, mas se realiza na venda
Um dos conselhos mais valiosos para quem está iniciando nos imóveis de leilão é ter clareza de que arrematar um imóvel com desconto é apenas o começo. O verdadeiro lucro se materializa na venda ou na geração de renda com o ativo.
Muitas pessoas se empolgam ao arrematar imóveis com 40% ou 50% de desconto, mas esquecem de pensar na liquidez ou na estratégia de saída. Ficar anos com o imóvel parado, arcando com custos como condomínio, IPTU e manutenção, pode transformar um bom negócio em um mico.
Por isso, ao iniciar no mercado de imóveis de leilão, planeje a estratégia de uso ou revenda desde o início, sempre focando na realização do lucro.
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Liquidez é mais importante do que desconto
Outro erro comum ao iniciar nos imóveis de leilão é focar apenas no tamanho do desconto. Mas um imóvel com 20% de retorno em 6 meses é muito mais vantajoso do que outro com 30% de retorno em 12 meses.
A liquidez, ou seja, a facilidade de vender ou alugar rapidamente o imóvel, é mais estratégica para o iniciante do que o valor absoluto do desconto. Isso porque:
- O imóvel parado gera custos fixos.
- A venda rápida permite reinvestir mais cedo e escalar mais rápido.
- O ROI anualizado pode ser maior quando o ciclo de compra e venda é curto.
Portanto, ao iniciar nos imóveis de leilão, dê preferência a ativos com maior liquidez, mesmo que o desconto pareça menor.
O maior risco não é jurídico, e sim mercadológico
Muitos iniciantes têm medo de problemas jurídicos ao entrar nos leilões. No entanto, o vídeo destaca que o maior risco está na análise mercadológica — e não necessariamente nos trâmites legais.
Em leilões judiciais e extrajudiciais, existem mecanismos legais de proteção ao arrematador, como o direito de evicção ou a possibilidade de desistência em determinadas situações. Já o risco mercadológico envolve:
- Precificação errada do imóvel.
- Falta de liquidez na região.
- Custos ocultos com desocupação, reforma ou regularização.
- Desconhecimento da demanda local.
Ou seja, o maior prejuízo acontece quando o investidor compra mal e não analisa corretamente o mercado. Por isso, invista tempo e conhecimento em pesquisa de mercado, análise comparativa e estratégia de saída.
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Arrematar imóveis de leilão não vai te deixar rico — o processo sim
Outro conselho importante para quem está começando é alinhar as expectativas. Arrematar imóveis de leilão não vai te deixar rico por si só. O que gera riqueza é o processo de compra estratégica, reposicionamento do ativo e reinvestimento do lucro.
A arrematação, muitas vezes, é uma métrica de vaidade. O que realmente importa é o que você fará com o imóvel depois. O crescimento no mercado vem com o tempo, a consistência e a reinversão dos lucros em novos negócios.
É um jogo de médio a longo prazo, mas com retornos geralmente mais atrativos do que outros tipos de investimento. O segredo é girar o capital com eficiência, sempre aprendendo e ajustando as estratégias.
Não existe “o melhor leilão” ou “o melhor leiloeiro”
Um erro comum entre iniciantes é buscar “o melhor leilão” ou “o melhor leiloeiro”. Mas a realidade é que o melhor imóvel é aquele que atende aos seus objetivos — seja para morar, investir, alugar ou vender.
O leiloeiro não escolhe os imóveis que irá leiloar. Eles são nomeados por bancos ou juízes, e sua função é intermediar a venda pública do ativo. Portanto, não se prenda a nomes ou sites específicos. O ideal é:
- Pesquisar em diferentes plataformas de leilões.
- Verificar se o leiloeiro está cadastrado na Junta Comercial do estado.
- Avaliar os tipos de ativos oferecidos e a sua adequação ao seu plano de investimento.
Cada imóvel deve ser analisado individualmente, com base no seu potencial de lucro, liquidez e risco.
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Comprar financiado pode trazer mais retorno do que à vista
Por fim, um dos conselhos mais interessantes do vídeo é o de que comprar à vista nem sempre é a melhor estratégia. Em alguns casos, financiar parte da arrematação pode potencializar seu retorno sobre o capital investido (ROI).
A lógica é simples: ao usar menos capital próprio por imóvel, você consegue diversificar mais, aumentar o número de ativos comprados e, com isso, ampliar o lucro total. Claro que é preciso cuidado com o custo dos juros e o planejamento das parcelas. Mas com estratégia, o financiamento pode ser um aliado para escalar no mercado.
