O mercado de imóveis de leilão tem atraído cada vez mais investidores e compradores interessados em oportunidades com valores abaixo do mercado. Mas, afinal, como funciona o mercado de imóveis de leilão? Neste artigo, você entenderá em detalhes o que são imóveis leiloados, os tipos de leilões existentes, como participar e os cuidados essenciais antes de dar um lance.
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O que são imóveis de leilão?
Imóveis de leilão são bens colocados à venda por meio de um processo público e regulamentado, com o objetivo de quitar dívidas ou resolver litígios. Casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais podem ser leiloados, e quem fizer o maior lance válido leva a propriedade.
Esse tipo de aquisição tem se mostrado uma poderosa ferramenta de investimento, tanto pela possibilidade de lucro na revenda quanto pela chance de adquirir um imóvel por um valor mais acessível.
Quais são os tipos de leilão de imóveis?
O primeiro passo para entender como funciona o mercado de imóveis de leilão é conhecer os dois principais tipos de leilões: judicial e extrajudicial.
Leilão Judicial
O leilão judicial é determinado por uma autoridade judicial, geralmente como parte de um processo de execução de dívidas, falência ou disputas sobre a propriedade. O objetivo é liquidar o bem para satisfazer os credores.
Esse tipo de leilão segue regras específicas do processo judicial, e após o arremate, é necessário aguardar a homologação do juiz para que a carta de arrematação seja emitida.
Leilão Extrajudicial
Já o leilão extrajudicial é promovido por instituições privadas, especialmente bancos, quando o devedor não consegue quitar o financiamento imobiliário. Nesse caso, como o imóvel é usado como garantia do contrato, ele pode ser leiloado diretamente pela instituição para recuperar o valor emprestado.
O processo costuma ser mais ágil e menos burocrático que o judicial, e não exige homologação de juiz para a transferência do imóvel.
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Qual a diferença entre os dois?
A principal diferença entre o leilão judicial e o extrajudicial está na origem e na forma de condução:
- Judicial: conduzido por decisão de um juiz, envolve processos judiciais e requer carta de arrematação homologada.
- Extrajudicial: promovido por bancos ou credores com base em contrato de financiamento, exige apenas o auto de arrematação.
Saber a diferença entre eles é essencial para quem deseja investir com segurança e evitar surpresas no caminho.
Como funciona o processo de leilão de imóveis?
Entender como funciona o mercado de imóveis de leilão também passa por conhecer os principais passos do processo. Abaixo, resumimos as etapas mais importantes:
Publicação do edital
Todo leilão começa com a publicação de um edital. Esse documento traz todas as informações essenciais, como:
- Descrição do imóvel;
- Valor mínimo do lance;
- Data e horário do leilão (primeiro e segundo pregão);
- Condições de pagamento;
- Procedimentos para participação.
Cada imóvel tem um edital específico, por isso, a leitura atenta é indispensável.
Cadastro e habilitação no site do leiloeiro
A maioria dos leilões de imóveis ocorre online, por meio de sites de leiloeiros oficiais. Para participar, é necessário:
- Realizar o cadastro no site;
- Solicitar a habilitação, enviando documentos exigidos (como RG, CPF, comprovante de endereço e, em alguns casos, certidão de casamento).
Sem a habilitação aprovada, não é possível dar lances. O ideal é realizar esse processo com antecedência para evitar contratempos.
Participação e lances
No dia do leilão, os participantes habilitados podem dar seus lances. A pessoa que oferecer o maior valor dentro do prazo estipulado será a arrematante do imóvel.
Em leilões online, basta clicar para enviar um lance. Já em leilões presenciais (menos comuns), a disputa ocorre fisicamente com o leiloeiro.
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Arrematação do imóvel
Finalizado o leilão, o vencedor recebe o auto de arrematação (no caso de leilão extrajudicial) ou aguarda a homologação judicial e emissão da carta de arrematação (no caso judicial).
Esse documento é essencial para a próxima etapa: a transferência da propriedade.
Pagamento
O pagamento do imóvel deve seguir os prazos estipulados no edital. Os formatos mais comuns são:
- À vista;
- Parcelado (quando permitido);
- Financiado, geralmente em leilões extrajudiciais promovidos por bancos.
Atenção: Se optar por financiamento, é fundamental fazer a pré-aprovação do crédito antes do leilão, para evitar problemas caso o crédito não seja aprovado após o arremate.
Além do valor do imóvel, é comum haver uma taxa para o leiloeiro e despesas com tributos como o ITBI.
Transferência do imóvel
Após o pagamento, é hora de transferir o imóvel para o seu nome. Os procedimentos variam:
- Judicial: é necessário aguardar a carta de arrematação e uma decisão judicial autorizando a transferência.
- Extrajudicial: com o auto de arrematação em mãos e o ITBI pago, basta ir ao cartório para fazer a transferência.
O prazo para registro geralmente varia entre 20 a 30 dias, conforme o edital e o tipo de leilão.
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O que considerar antes de participar de um leilão?
Participar de um leilão pode ser uma excelente oportunidade, mas é preciso ter cautela. Veja alguns pontos de atenção:
- Leia atentamente o edital de cada imóvel;
- Verifique se o imóvel está ocupado — em alguns casos, será necessário entrar com ação de desocupação;
- Consulte a matrícula do imóvel no cartório de registro para identificar possíveis dívidas ou pendências;
- Analise os riscos de financiamento não aprovado ou atrasos na desocupação;
- Esteja preparado para arcar com custos adicionais, como ITBI, escritura e possíveis taxas de condomínio ou IPTU em aberto.
