O mercado imobiliário brasileiro vive uma verdadeira revolução: o leilão de imóveis disparou de forma impressionante nos últimos anos. Se antes essas oportunidades pareciam restritas, hoje elas são divulgadas em todo canto, em anúncios na internet, redes sociais e nos sites dos maiores bancos do país. Mas afinal, por que o leilão de imóveis disparou no Brasil?
Neste artigo, vamos te explicar em detalhes o que está por trás desse crescimento, os principais motivos que levam um imóvel a leilão, os riscos para investidores e dicas práticas para quem quer aproveitar essas oportunidades com segurança.
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O que está por trás do aumento de leilões de imóveis no Brasil?
O número de imóveis indo a leilão explodiu nos últimos anos. Só para você ter uma ideia, apenas na Caixa Econômica Federal, os imóveis disponíveis para venda passaram de cerca de 7.700 em 2022 para mais de 25.500 em 2024, um crescimento de impressionantes 228%.
Mas por que isso está acontecendo?
O principal motivo é a inadimplência no financiamento imobiliário. O aumento das taxas de juros e a crise financeira que afetou muitas famílias brasileiras tornaram difícil o pagamento das parcelas dos financiamentos. Quando o comprador não consegue pagar, o banco — que é o verdadeiro dono do imóvel até o fim do financiamento, pode solicitar a retomada do bem e levá-lo a leilão.
Além da inadimplência, outros fatores também impulsionam a quantidade de imóveis leiloados, como veremos a seguir.
Quais são os principais motivos que levam um imóvel a leilão?
Existem quatro causas principais que fazem com que imóveis acabem indo a leilão no Brasil:
- Inadimplência no financiamento imobiliário
O sonho da casa própria pode rapidamente virar um pesadelo quando as parcelas do financiamento deixam de ser pagas. Como o imóvel financiado permanece em nome do banco até a quitação total da dívida, basta o não pagamento para que o banco inicie um processo de execução e leve o imóvel a leilão. - Dívida de IPTU
Muita gente não imagina, mas a falta de pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) também pode resultar na perda do imóvel. As prefeituras podem mover ações de execução fiscal e, se o devedor não quitar os débitos, o imóvel é leiloado para cobrir a dívida. - Dívidas de condomínio
Outro motivo bastante comum é a inadimplência no pagamento de taxas condominiais. Se as cotas em atraso não forem pagas, o condomínio pode ingressar com uma ação judicial. Caso a dívida permaneça, o imóvel é leiloado, mesmo que seja o único bem da pessoa ou que ela resida nele. - Decisões judiciais
Imóveis também podem ser penhorados e leiloados por conta de decisões judiciais em processos como pensão alimentícia, partilhas de bens ou dívidas diversas. Esses casos são mais discretos, mas ocorrem com muita frequência no Brasil.
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Quais são os principais riscos de comprar imóveis em leilão?
Apesar dos descontos chamativos, comprar imóveis em leilão exige atenção redobrada. Existem riscos que todo investidor, iniciante ou experiente, precisa conhecer:
- Imóveis ocupados
Muitos imóveis leiloados ainda estão ocupados pelos antigos donos ou por inquilinos. Isso pode gerar um processo de despejo, que envolve custos jurídicos, taxas adicionais e muito tempo até que o imóvel fique livre para venda ou uso. - Falta de acesso prévio ao imóvel
Em muitos casos, não é possível visitar o imóvel antes do leilão. O comprador arremata o bem “no escuro” e pode descobrir, depois, que a propriedade precisa de reformas caras, consertos estruturais ou atualizações que não estavam previstas. - Custos ocultos
Além do valor do arremate, podem surgir despesas com ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de cartório, dívidas de IPTU e condomínio em atraso, entre outras pendências que podem comprometer a vantagem financeira esperada.
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Comprar imóvel em leilão vale a pena?
A resposta depende do perfil do investidor. Para quem está preparado, conhece o mercado e tem reserva financeira para lidar com eventuais imprevistos, o leilão de imóveis pode ser uma excelente oportunidade de comprar bens muito abaixo do valor de mercado.
Por outro lado, para quem está buscando realizar o sonho da casa própria sem experiência no assunto, entrar em um leilão pode ser arriscado. A falta de conhecimento e o despreparo para lidar com problemas jurídicos e estruturais podem transformar um “bom negócio” em uma dor de cabeça.
De acordo com especialistas do setor, os maiores casos de sucesso em leilões de imóveis vêm de investidores profissionais, que fazem disso uma atividade principal, e não apenas um hobby. Eles estudam o mercado, analisam cada imóvel com calma e sabem lidar com os desafios do processo.
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Existem alternativas mais seguras para investir em imóveis?
Sim. Uma opção cada vez mais popular entre investidores que querem entrar no mercado imobiliário sem complicações é investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs).
Esses fundos permitem aplicar em imóveis comerciais, shoppings, galpões logísticos e empreendimentos residenciais sem precisar lidar com inquilinos, reformas ou processos judiciais.
Além disso, os FIIs oferecem:
- Renda passiva mensal (dividendos);
- Isenção de imposto de renda para pessoas físicas;
- Diversificação de ativos;
- Liquidez — já que as cotas podem ser vendidas na bolsa de valores.
Essa modalidade pode ser ideal para quem busca segurança, praticidade e retorno financeiro sem os riscos e a burocracia típicos dos leilões de imóveis físicos.
