Enganar-se com o valor do lance é, sem dúvida, o erro mais comum de quem busca um leilão, pois o preço final é quase sempre maior. Os custos adicionais, que incluem taxas obrigatórias e impostos, podem, de fato, consumir boa parte da vantagem do arremate se o comprador não os calcular previamente.
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A comissão do leiloeiro é obrigatória?
Sim, o custo mais imediato e obrigatório após o lance é, certamente, a comissão do leiloeiro. O arrematante paga este valor diretamente ao profissional que organiza o pregão, e ele não faz parte do montante ofertado pelo bem. Por lei, a regra fixa essa comissão em 5% sobre o valor da arrematação, e o vencedor realiza o pagamento.
É fundamental verificar no edital se há alguma taxa administrativa extra, embora a comissão seja o padrão. Em alguns casos judiciais, por exemplo, o juiz pode arbitrar um valor diferente, mas a regra dos 5% ainda é predominante. Portanto, esse é o primeiro valor que o arrematante deve somar ao seu orçamento.
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Quais impostos são pagos na arrematação?
O principal imposto incidente sobre a arrematação de um imóvel é, de fato, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Trata-se de um tributo municipal obrigatório para a transferência de propriedade. Além disso, a alíquota varia conforme a cidade, situando-se geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel.
Além do ITBI, o arrematante também deverá arcar com os custos de cartório para a expedição da Carta de Arrematação e o subsequente registro na matrícula do imóvel. Esses emolumentos são essenciais para formalizar a posse e a propriedade do bem. Afinal, sem esse registro, o imóvel, na prática, não muda de dono legalmente.
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O que mais pode gerar custos extras?
O edital é o documento que define responsabilidades sobre dívidas anteriores do imóvel, como IPTU e taxas de condomínio. Se o texto não especificar que o valor do leilão quitará os débitos, o arrematante então assume todo o passivo. Isso, consequentemente, pode transformar uma aparente oportunidade em um grande prejuízo financeiro.
Outro custo adicional significativo surge se o imóvel estiver ocupado. Nesses casos, o arrematante é o responsável por mover uma ação de imissão na posse para retirar os ocupantes. Esse processo judicial, consequentemente, gera despesas com advogados e custas judiciais, além do tempo de espera.
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Como calcular o custo total de um leilão?
Para evitar surpresas, o interessado nunca deve olhar apenas o valor do lance mínimo. Pelo contrário, o cálculo correto exige somar todas as despesas obrigatórias e variáveis ao valor final da arrematação. Afinal, esse planejamento é o que define se o negócio é realmente vantajoso.
Uma estimativa segura, portanto, é reservar cerca de 10% a 15% do valor do lance para cobrir todos os extras. Para ajudar nesse planejamento, enfim, veja a lista dos principais custos envolvidos.
- Comissão do leiloeiro (geralmente 5%).
- ITBI (imposto municipal, 2% a 3%).
- Custos de Cartório (Registro e Escritura).
- Dívidas anteriores (IPTU e condomínio), se o edital assim determinar.
- Custos judiciais para desocupação, se o imóvel estiver ocupado.
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O barato pode sair caro no leilão?
Sim, o leilão pode sair muito caro se o participante agir por impulso e, assim, focar apenas no desconto inicial. O custo real de um arremate, de fato, frequentemente surpreende quem não leu o edital detalhadamente. Por isso, a diligência prévia é mais importante do que a velocidade do lance.
Participar de um leilão exige planejamento financeiro detalhado, pois o pagamento da maioria das taxas é imediato. Compreender todos os custos adicionais é, certamente, o que separa um investimento lucrativo de uma grande dívida. Assim, estude todos os documentos antes de dar seu lance.
