A promessa de grandes descontos atrai muitos investidores para o leilão de imóveis, no entanto, o entusiasmo pode levar a erros caros. A maioria desses equívocos, felizmente, pode ser evitada com um planejamento e análise cuidadosa dos riscos.
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Por que ler o edital do leilão é tão importante?
O erro mais grave, sem dúvida, é negligenciar a leitura completa do edital. Este documento funciona como o contrato da compra, detalhando absolutamente todas as regras e condições. Muitos participantes, infelizmente, focam apenas no preço e ignoram as obrigações que estão assumindo.
O edital define, por exemplo, quem é o responsável por pagar dívidas antigas, como IPTU e condomínio. Além disso, ele estabelece os prazos de pagamento e as multas em caso de desistência. Portanto, a leitura criteriosa é o primeiro passo para evitar prejuízos financeiros.
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O arrematante sempre assume as dívidas do imóvel?
Um erro comum é presumir que o lance quitará todas as dívidas da propriedade. As dívidas propter rem (ligadas à coisa) podem, de fato, ser transferidas ao arrematante. Isso inclui débitos de condomínio e impostos municipais que, se somados, podem zerar a vantagem do desconto.
A única forma de saber é verificando o edital e buscando certidões negativas de forma independente. O comprador deve levantar ativamente a situação fiscal na prefeitura e a situação condominial com a administradora. Agir dessa forma garante que o custo real do imóvel seja conhecido antes do lance.
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O que fazer se o imóvel arrematado estiver ocupado?
Muitos iniciantes subestimam o desafio de um imóvel ocupado, o que é um erro logístico e financeiro grave. A responsabilidade de retirar o ocupante (seja o antigo dono ou um inquilino) é inteiramente do arrematante. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, raramente entrega o imóvel desocupado em seus leilões.
Se o ocupante não sair amigavelmente, o arrematante precisará mover uma ação judicial de imissão na posse. Este processo judicial gera custos adicionais significativos com advogados e taxas judiciais. Consequentemente, o tempo de espera pode atrasar em meses o retorno do investimento.
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Quais são os custos além do valor do lance?
O valor do lance não é o preço final da compra, e esquecer disso custa caro. Imediatamente após a arrematação, o vencedor deve pagar a comissão do leiloeiro, geralmente 5% sobre o lance. Esse valor é obrigatório e não está incluído na oferta pelo bem.
O comprador precisa entender a composição do custo real para não ter surpresas. Na tabela abaixo, estão os principais indicadores desses custos adicionais.
| Custo Adicional | Descrição | Estimativa Média |
| Comissão Leiloeiro | Taxa obrigatória paga ao leiloeiro. | 5% do lance |
| ITBI | Imposto municipal de transmissão. | 2% a 3% do valor |
| Registro/Cartório | Custos para registrar a matrícula. | 1% a 2% do valor |
Além da comissão, o comprador precisa reservar dinheiro para o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Também haverá despesas de cartório para registrar a Carta de Arrematação na matrícula do imóvel. Somente após o registro, afinal, o arrematante se torna o proprietário legal.
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Como se preparar para um leilão de imóveis?
A melhor forma de evitar erros é através da diligência e do planejamento financeiro detalhado. O investidor deve desconfiar de descontos muito agressivos sem antes entender a causa deles. A assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário pode ser um investimento que evita prejuízos futuros.
O comprador precisa criar uma rotina de verificação antes de qualquer leilão. A seguir, veja a lista de verificação essencial para evitar surpresas:
- Leitura completa do edital, com foco nas obrigações e dívidas.
- Obtenção da matrícula atualizada do imóvel no cartório.
- Levantamento de débitos de IPTU (Prefeitura) e Condomínio.
- Verificação do estado de ocupação e custo estimado da desocupação.
Essa análise prévia é a única garantia de um negócio seguro e lucrativo, separando o investidor do aventureiro. A diligência, portanto, transforma o risco em uma oportunidade calculada. O sucesso no leilão começa muito antes do primeiro lance ser ofertado.
