Alugar um imóvel, seja para moradia ou para fins comerciais, é um passo importante que envolve direitos e deveres para ambas as partes: inquilinos (locatários) e proprietários (locadores). No Brasil, a principal legislação que rege essas relações é a Lei nº 8.245/1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. Em maio de 2025, conhecer a fundo esta lei é essencial para garantir uma negociação transparente, um contrato seguro e uma convivência harmoniosa durante todo o período da locação, em qualquer cidade do país.
O contrato de aluguel: quais as cláusulas essenciais que protegem ambas as partes?
O contrato de locação é o documento mais importante da relação locatícia. Ele deve ser claro, objetivo e redigido por escrito, detalhando todos os acordos entre locador e locatário. Algumas cláusulas são essenciais e não podem faltar:
- Qualificação das Partes: Nome completo, RG, CPF (ou CNPJ, se pessoa jurídica), estado civil, profissão e endereço de locador(es) e locatário(s) e, se houver, do(s) fiador(es).
- Descrição Detalhada do Imóvel: Endereço completo e características do imóvel (ex: apartamento com X quartos, casa com X cômodos, vaga de garagem, etc.), preferencialmente com o número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
- Finalidade da Locação: Se é residencial, comercial ou para temporada.
- Prazo da Locação: Período de vigência do contrato (ex: 12, 30 meses).
- Valor do Aluguel: Definido em moeda nacional (Real), forma e data de pagamento.
- Índice e Periodicidade de Reajuste: Qual índice será utilizado para o reajuste anual do aluguel (os mais comuns são o IGP-M da FGV ou o IPCA do IBGE) e a data base para o reajuste.
- Garantia Locatícia: Especificar qual das modalidades de garantia permitidas pela Lei do Inquilinato foi escolhida (veremos mais sobre isso adiante).
- Encargos: Definir quem arcará com despesas como IPTU, condomínio (discriminando despesas ordinárias e extraordinárias), seguro incêndio, contas de água, luz, gás.
- Multa por Infração Contratual ou Rescisão Antecipada: Percentual e forma de cálculo.
- Laudo de Vistoria: É altamente recomendável que um laudo de vistoria detalhado, descrevendo o estado de conservação do imóvel no início da locação (com fotos, se possível), seja anexado ao contrato.
Direitos e deveres na balança: o que a Lei do Inquilinato exige do locador (proprietário)?
O Artigo 22 da Lei do Inquilinato estabelece as principais obrigações do locador. Entre elas, destacam-se:
I. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (condições de habitabilidade e funcionamento). II. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado. III. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel. IV. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (problemas estruturais ou ocultos que já existiam). V. Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. VI. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica. VII.Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. VIII.Pagar os impostos e taxas, e o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. IX. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas. X. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (aquelas que não se referem aos gastos rotineiros, como reformas estruturais do prédio, pintura de fachadas, instalação de equipamentos de segurança, indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação, etc.).
E do inquilino, o que a Lei do Aluguel espera em termos de obrigações?
Por sua vez, o inquilino também possui deveres importantes, listados no Artigo 23 da Lei do Inquilinato:
I. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. II. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. III.Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. IV. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros. V. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. VI. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. VII.Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário. VIII.Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água и esgoto. IX. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda. X. Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (se o imóvel for em condomínio). XI. Pagar o prêmio do seguro de fiança (se esta for a garantia escolhida). XII.Pagar as despesas ordinárias de condomínio (aquelas necessárias à administração rotineira, como salários de funcionários, consumo de água e luz das áreas comuns, manutenção de elevadores, limpeza, etc.).
Quebrou, vazou, estragou: quem arca com os reparos e benfeitorias no imóvel alugado?
Esta é uma fonte comum de dúvidas. A Lei do Inquilinato, nos Artigos 35 e 36, define como as benfeitorias (melhorias ou consertos) são tratadas:
- Benfeitorias Necessárias: São aquelas que se destinam a conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore (ex: reparo de um vazamento no telhado, conserto de um cano estourado). Estas são de responsabilidade do locador. Se o inquilino as realizar para evitar um dano maior, ele tem direito a indenização e pode reter o imóvel até ser pago, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo locador.
- Benfeitorias Úteis: São as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: instalação de grades de segurança, fechamento de uma varanda com vidro – se permitido pelas regras do condomínio). Estas só são indenizáveis se tiverem sido expressamente autorizadas pelo locador e também geram direito de retenção.
- Benfeitorias Voluptuárias: São as de mero deleite, luxo ou embelezamento, que não aumentam o uso habitual do imóvel (ex: instalação de uma sanca de gesso decorativa, jardinagem ornamental). Estas não são indenizáveis, mas o inquilino pode retirá-las ao final da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Reparos decorrentes do desgaste natural pelo uso normal do imóvel são, em geral, de responsabilidade do inquilino (ex: troca de uma lâmpada queimada, conserto de uma torneira que começou a pingar por uso). Já os problemas estruturais ou vícios ocultos anteriores à locação são de responsabilidade do locador.
Reajuste do aluguel e garantias: o que a Lei do Inquilinato permite em 2025?
- Reajuste do Aluguel (Art. 17 e 18 da Lei nº 8.245/91): É livre a convenção do valor do aluguel, mas é vedada sua estipulação em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O reajuste é geralmente anual, e o índice deve estar previsto em contrato. Os mais utilizados no Brasil são o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), calculado pela FGV, e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE. Na ausência de estipulação contratual, as partes podem acordar o novo valor ou, na falta de acordo, recorrer à via judicial para revisão.
- Garantias Locatícias (Art. 37 da Lei nº 8.245/91): O locador pode exigir do locatário apenas uma das seguintes modalidades de garantia:
- Caução: Pode ser em dinheiro (limitada a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança e devolvida ao final com as correções), em bens móveis ou imóveis.
- Fiança: Uma ou mais pessoas (fiadores) se responsabilizam solidariamente pelas obrigações do locatário.
- Seguro de fiança locatícia: Contratado pelo inquilino junto a uma companhia seguradora.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É proibido por lei exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.
Fim do contrato: como a Lei do Aluguel trata a devolução do imóvel e a rescisão?
A rescisão do contrato de locação pode ocorrer por diversos motivos e possui regras específicas na Lei do Inquilinato:
- Devolução do Imóvel: Ao final da locação, o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, conforme o laudo de vistoria inicial, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Todas as contas (aluguel, condomínio, água, luz, etc.) devem estar quitadas.
- Rescisão pelo Inquilino (Art. 6º da Lei nº 8.245/91): O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do prazo contratual, desde que pague a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Ele fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência em seu serviço, por ordem do empregador, para localidade diversa daquela do início do contrato, e se notificar o locador com prazo mínimo de 30 dias de antecedência.
- Rescisão pelo Locador (Art. 9º, 46, 47, 50, 56, 57 da Lei nº 8.245/91): O locador pode reaver o imóvel em situações como:
- Por mútuo acordo.
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual pelo inquilino.
- Pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel.
- Em contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, ao final do prazo, a locação se encerra independentemente de notificação (denúncia vazia). Se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação prorroga-se por prazo indeterminado, podendo ser retomada pelo locador com aviso prévio de 30 dias.
- Em contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses, ou verbais, a retomada pelo locador (denúncia vazia) só é possível após 5 anos de vigência ininterrupta, ou em casos específicos (uso próprio, descendente, ascendente, etc.).
- Aviso Prévio: Em locações por prazo indeterminado, a parte que desejar rescindir o contrato deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 dias.
Tabela: Tipos de Garantias Locatícias Permitidas pela Lei do Inquilinato (Art. 37)
| Modalidade de Garantia | Descrição Breve | Observações Importantes |
|---|---|---|
| Caução | Pode ser em dinheiro (até 3 meses de aluguel, depositados em poupança), bens móveis ou imóveis. | Se em dinheiro, deve ser devolvida ao final com correção, se não houver débitos. |
| Fiança | Uma ou mais pessoas (fiadores) garantem o contrato com seu patrimônio. | O fiador se responsabiliza por dívidas do inquilino. Pode ser pessoa física ou jurídica. |
| Seguro de Fiança Locatícia | Apólice de seguro contratada pelo inquilino junto a uma seguradora, que cobre os débitos em caso de inadimplência. | O custo do seguro é anual e não é reembolsável. |
| Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento | O inquilino cede ao locador, em garantia, quotas de fundos de investimento de sua titularidade. | Modalidade menos comum para locações residenciais. |
Lembre-se: O locador só pode exigir UMA modalidade de garantia.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é extensa e detalhada, buscando equilibrar os direitos e deveres de locadores e locatários em todo o Brasil. Ter um contrato bem redigido e conhecer os principais pontos da lei são passos fundamentais para uma relação locatícia tranquila e segura para ambas as partes. Em caso de dúvidas ou conflitos, buscar orientação de um profissional do direito ou de órgãos de defesa do consumidor, como o PROCON, pode ser muito útil.
