O mercado de escritórios nos Estados Unidos atravessa um dos ajustes mais relevantes das últimas décadas. Segundo reportagem do Wall Street Journal, alguns imóveis já perderam mais de 90% do valor, enquanto mesmo prédios de alta qualidade acumulam desvalorização média próxima de 35% em relação ao pico.
O movimento reflete uma mudança estrutural. A consolidação do home office e dos modelos híbridos reduziu a demanda por escritórios, pressionando aluguéis, ocupação e preços. Nos dois primeiros meses do ano, as vendas de ativos em dificuldade somaram US$ 808 milhões, uma alta de 24,5% na comparação anual, enquanto cresce o número de imóveis vendidos sob pressão financeira.
Na prática, o setor passa por um reposicionamento. Credores pressionam por liquidez, investidores compram ativos com forte desconto e, em muitos casos, promovem mudanças estruturais, como a conversão de prédios corporativos em residenciais.
Esse movimento deixa claro um ponto que costuma passar despercebido: o mercado imobiliário não se comporta de forma uniforme. Ele se fragmenta por cidade, por setor e por momento de ciclo — e é justamente essa dispersão que cria tanto risco quanto oportunidade.
Crise imobiliária expõe limite da diversificação tradicional
Diversificar a carteira sempre foi uma das recomendações mais recorrentes no mercado financeiro. Ainda assim, a maior parte dos investidores brasileiros continua exposta ao mesmo risco, mesmo quando acredita estar protegida.
Em períodos de valorização dos ativos locais, essa concentração passa despercebida. Mas, quando o ciclo muda, a correlação entre os investimentos aparece com mais clareza. Renda fixa, ações e fundos imobiliários passam a reagir ao mesmo conjunto de fatores — juros, política econômica e atividade doméstica.
“Diversificação não é ter muitos ativos, é reduzir dependência de um único cenário”, afirma Flavio Mantesso, fundador da Wise Capital e especialista com mais de duas décadas de atuação no mercado imobiliário global.
Segundo ele, o exemplo recente dos escritórios nos Estados Unidos ilustra esse ponto. “Quando você olha de forma agregada, parece que o mercado imobiliário caiu. Mas, na prática, você tem segmentos em queda acentuada e outros se reposicionando ou criando novas oportunidades. Quem está bem posicionado consegue capturar essa diferença”, explica.
REITs ganham espaço como forma de investir no exterior
É nesse contexto que cresce o interesse por investir no exterior, especialmente por meio dos REITs (Real Estate Investment Trusts) — a classe de ativos imobiliários internacionais que permite acesso a imóveis com renda distribuídos por diferentes países e setores.
Na prática, investir em REITs significa participar de portfólios com imóveis em cidades como Nova York, Londres, Tóquio e Hong Kong, com exposição a diferentes economias, moedas e ciclos, sem a necessidade de adquirir um imóvel diretamente.
O universo de REITs vai muito além dos escritórios. Inclui segmentos como logística, data centers, torres de comunicação, residencial, saúde, self-storage, hotéis, varejo, galpões industriais e imóveis especializados. Essa amplitude permite ao investidor acessar o mercado imobiliário global de forma mais eficiente, reduzindo a dependência de um único país e ampliando o leque de oportunidades dentro da própria classe de ativos.
Mas o acesso, por si só, não resolve o problema. “Investir fora sem critério é trocar um risco por outro. Você sai do Brasil, mas pode continuar exposto a um ciclo desfavorável, só que em outro mercado, mesmo que a oportunidade analisada pareça um bom negócio no momento”, afirma Mantesso.
Estratégia em REITs é o que separa exposição de resultado
Foi justamente para lidar com esse tipo de cenário — em que diferentes segmentos do mercado imobiliário global se comportam de forma distinta — que o gestor estruturou uma abordagem baseada em leitura de ciclo, seleção ativa e ajuste de posições ao longo do tempo.
A estratégia foi desenvolvida em uma carteira administrada no exterior, operando dentro de um universo amplo de REITs com acompanhamento sistemático de cerca de mil ativos imobiliários distribuídos globalmente.
Entre setembro de 2023 e fevereiro de 2026, essa abordagem acumulou 57% de retorno, superando de forma relevante benchmarks globais importantes no período.
Segundo Mantesso, o diferencial não está apenas na identificação de um mercado específico ou de ativos descontados, mas na capacidade de compreender como diferentes camadas do mercado imobiliário global se relacionam entre si.
“O mercado imobiliário não se move como um bloco único. Existem fatores macroeconômicos que afetam países inteiros, restrições locais de oferta que diferenciam cidades, dinâmicas próprias de cada setor e, por fim, o comportamento dos ativos listados em bolsa. A oportunidade está em entender a interação entre essas camadas e ajustar a carteira conforme os sinais mudam”, afirma.
Essa leitura permite observar o mercado global de REITs não apenas como uma classe de ativos, mas como um conjunto de ciclos parcialmente independentes.
Para quem quiser entender como essa estratégia funciona na prática — e como será aplicada dentro do formato de fundo — haverá um evento online no dia 17 de junho, às 19h.
Na ocasião, o próprio Flavio Mantesso vai apresentar o racional da carteira, discutir o cenário atual do mercado imobiliário global e responder às dúvidas dos participantes ao vivo. Clique aqui para participar gratuitamente: invista.monitordomercado.com.br/wgpr-live.
*Texto produzido por Monitor Conexões em parceria com Wise Capital.
