A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, é o principal instrumento legal que regula as relações de aluguel de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece as regras para o contrato, os direitos e os deveres tanto do proprietário (locador) quanto do inquilino (locatário). Conhecer seus pontos básicos é essencial para evitar conflitos e garantir uma locação segura.
O que a lei diz sobre o contrato de aluguel e as garantias
O contrato de locação é o documento que formaliza o acordo, sendo indispensável que seja feito por escrito. Nele devem constar o valor do aluguel, o índice de reajuste (IGP-M ou IPCA), o prazo da locação e a garantia escolhida.
A lei proíbe o locador de exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. As garantias mais comuns são:
- Fiança (com fiador);
- Caução (geralmente um depósito em dinheiro, limitado a 3 meses de aluguel);
- Seguro-fiança (contratado em uma seguradora).
No vídeo a seguir, Rafael Soares explica melhor sobre a Lei:
Quem é responsável pelo quê na manutenção do imóvel
O locador (proprietário) é obrigado a entregar o imóvel em condições de uso e responde por problemas estruturais ou defeitos anteriores à locação. Ele também é responsável pelo pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, como reformas estruturais.
O locatário (inquilino) deve cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando a manutenção do dia a dia. Cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do condomínio (luz das áreas comuns, água, salário de funcionários) e impostos como o IPTU, salvo se o contrato disser o contrário.
| Responsabilidade | Proprietário (Locador) | Inquilino (Locatário) |
| Estrutura | Problemas estruturais, vazamentos grandes | Manutenção diária, pequenos reparos |
| Condomínio | Despesas extraordinárias (ex: obras) | Despesas ordinárias (ex: água, luz comum) |
| Impostos | (Pode pagar) | IPTU (Geralmente, se previsto em contrato) |
Como funciona o reajajuste do aluguel
O valor do aluguel só pode ser reajustado anualmente, na data de aniversário do contrato. A Lei do Inquilinato proíbe reajustes em períodos inferiores a 12 meses.
O reajuste deve seguir um índice de inflação oficial, que deve estar expressamente previsto no contrato. Os mais utilizados são o IGP-M ou o IPCA, não podendo o locador inventar um valor arbitrariamente.
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Como o inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo
O inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo durante um contrato com prazo determinado. No entanto, ao fazer isso, ele geralmente fica sujeito ao pagamento de uma multa contratual por rescisão antecipada.
Essa multa deve ser sempre proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. A única exceção é se a devolução ocorrer por transferência de local de trabalho, desde que avise o proprietário por escrito com 30 dias de antecedência.
Em quais situações o proprietário pode pedir o imóvel de volta
O locador não pode pedir o imóvel de volta sem motivo durante a vigência do contrato por prazo determinado. Ele só pode reaver o imóvel com justificativa em casos de infração contratual pelo inquilino.
O único meio legal é a ação de despejo. As principais razões para o despejo são:
- Falta de pagamento do aluguel ou encargos.
- Infração de qualquer cláusula contratual.
- Necessidade de uso próprio do locador (em casos específicos).
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) detalha todos esses procedimentos. Para conflitos, as partes também podem buscar mediação em plataformas como o Consumidor.gov.br.
