Com uma base superior a 30 mil investidores pessoa física, o fundo MFII11, da Mérito Investimentos, está apostando no desenvolvimento imobiliário e se posicionando no mercado com uma tese ligada ao programa Minha Casa, Minha Vida.
Em entrevista ao Canal Valores, parceiro do Monitor do Mercado, o CEO da Mérito, Alexandre Despontin, detalhou a Renato Fazzolino como a estrutura própria de construção garante a rentabilidade do fundo. Ao longo do podcast, eles também abordaram a tese de investimento do MCEM11, focado em cemitérios.
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A verticalização do MFII11 é um diferencial competitivo
Um dos pilares do MFII11 é o modelo verticalizado. Desde 2016, o fundo utiliza a Mérito Realty, uma incorporadora e construtora própria, para executar seus projetos. Atualmente, cerca de 70% do portfólio é gerido internamente, enquanto 30% conta com parceiros regionais em praças fora de São Paulo.
De acordo com Despontin, essa estrutura visa eliminar conflitos de interesse e capturar a margem de lucro que normalmente pertenceria a terceiros. O foco principal da operação vertical é o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), sob a marca Livus — que tem como meta entregar entre 10 e 15 projetos anuais com Valor Geral de Vendas (VGV) de até R$ 1 bilhão por ano.
A escolha pelo segmento de baixa e média renda justifica-se pela resiliência histórica do setor. “Observamos que a baixa renda é o setor mais resiliente. Há sempre incentivo governamental, como subsídios e taxas de juros reduzidas, usando recursos do FGTS”, explicou Despontin.
O executivo ressalta que o déficit habitacional brasileiro sustenta uma demanda persistente, independentemente do cenário político. Para a Mérito, o risco de crédito é mitigado pelo fato de o financiamento ser focado na primeira moradia das famílias.
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A estratégia para distribuir dividendos
Para garantir a distribuição mensal de dividendos em um fundo de desenvolvimento, a Mérito adota a estratégia de um modelo de balanceamento de portfólio, o 50-25-25. A carteira busca manter a seguinte composição:
- 50% em projetos concluídos, que geram recebíveis sem custos de obra;
- 25% em construção, fase que demanda aportes, mas já permite vendas;
- 25% em landbank, que são terrenos em fase de aprovação para lançamentos futuros.
A política do MFII11 prevê a distribuição de 100% do lucro gerado, enquanto o capital principal é reinvestido em novos terrenos. Despontin explicou que no relatório de janeiro de 2026, a gestora projetou que os ativos atuais ainda devem gerar cerca de R$ 1,7 bilhão em recebíveis futuros aos cotistas.
Além disso, o fundo negocia com um desconto patrimonial. Enquanto o valor patrimonial da cota está em R$ 96, o preço de mercado gira em torno de R$ 74. O dividend yield é estimado em 16% ao ano, com isenção de imposto de renda para pessoas físicas.
MCEM11: A tese em cemitérios de São Paulo
O CEO também detalhou o MCEM11, fundo que atua há três anos e detém a concessão de cinco cemitérios municipais (Araçá, São Paulo, Santo Amaro, Dom Bosco e Vila Nova Cachoeirinha) em São Paulo. A operação é realizada em parceria com o Grupo Cortel, especialista no setor.
A tese é considerada anticíclica, pois a demanda por serviços funerários independe de crises econômicas. O fundo gera receita imediata com serviços funerários e venda de jazigos, mas o incremento significativo no caixa é esperado após a conclusão das reformas obrigatórias, quando será liberada a cobrança de taxas de manutenção.
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“Nós reformamos os cemitérios e, em troca, cobramos taxas de manutenção e serviços por 25 anos”, diz. Despontin explicou ainda que, o fundo atua em duas frentes:
- Comercialização de jazigos onde ainda há espaço (Dom Bosco e Vila Nova Cachoeirinha)
- Revitalização e revenda em cemitérios 100% ocupados (Araçá, São Paulo e Santo Amaro)
Questionado por Fazzolino, o CEO da Mérito Investimentos comentou sobre a diferença do mercado de death care no Brasil e nos Estados Unidos.
“Nos EUA, o mercado é de US$ 40 bilhões contra R$ 13 bilhões no Brasil. Lá se planeja melhor e há cerimônias mais caras. Aqui a cultura é de sepultar rápido para superar o luto. Queremos trazer serviços melhores para mudar essa cultura”, disse.
Confira a entrevista ao Canal Valores na íntegra:
