O mercado de imóveis de leilão tem atraído cada vez mais investidores que buscam oportunidades com preços abaixo do valor de mercado. No entanto, como qualquer investimento, é preciso conhecimento, estratégia e, principalmente, a capacidade de evitar os erros mais comuns. Se você está começando a sua jornada nesse setor, este artigo vai ajudá-lo a entender os principais aspectos do mercado de leilões e os 7 conselhos essenciais para garantir que você não cometa os mesmos erros que outros arrematadores.
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Você está entrando no mercado imobiliário
O primeiro conselho é fundamental para quem está começando: o leilão é apenas uma porta de entrada para o vasto mercado imobiliário. Muitas pessoas têm a ideia equivocada de que o mercado de leilões é um setor isolado, mas a realidade é que ele é apenas uma forma de aquisição de imóveis dentro do mercado imobiliário. Por isso, ao entrar nesse mercado, é importante que você tenha a visão de que está adquirindo um imóvel que pode ser revendido, alugado ou até mesmo modificado para gerar valor, dependendo da sua estratégia.
A realização do lucro se faz na venda
Uma frase muito comum entre investidores é: “o lucro se ganha na compra, mas a realização do lucro se faz na venda”. Isso significa que, por mais atraente que seja a compra de um imóvel com 40 ou 50% de desconto, o verdadeiro ganho ocorre quando você consegue vender ou alugar o imóvel, alcançando o lucro real. Por exemplo, se você compra um imóvel abaixo do valor de mercado, mas não consegue vender ou alugar rapidamente, você pode acabar com um “mico” no seu portfólio, gerando custos fixos como condomínio e IPTU, sem contar com o desgaste da manutenção. Portanto, é importante ter uma estratégia de venda bem definida antes de investir.
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Liquidez é mais importante do que desconto
Quando você está iniciando no mercado de leilões, é fundamental focar na liquidez do imóvel e não apenas no desconto que ele oferece. A liquidez está relacionada à rapidez com que você pode vender o imóvel. Quanto mais rápido você vender, menores serão os custos fixos que você terá que arcar, como condomínio e IPTU. Além disso, a venda rápida aumenta o seu retorno sobre o investimento (ROI), permitindo que você reinvista o dinheiro de forma mais eficiente e continue crescendo sua carteira de imóveis.
O maior risco não é o jurídico, e sim o mercadológico
Muitas pessoas acreditam que o maior risco ao investir em imóveis de leilão está relacionado a questões jurídicas, como problemas com a documentação do imóvel ou o risco de perda do bem. Embora essas questões jurídicas existam, o verdadeiro risco está na análise mercadológica do imóvel. Se você não fizer uma boa avaliação sobre a localização, o valor de mercado e as condições do imóvel, pode acabar adquirindo um imóvel com potencial de valorização muito baixo ou, pior, com custos imprevistos de reforma. Por isso, é crucial que você tenha uma análise de mercado precisa antes de arrematar um imóvel.
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Arrematar imóveis de leilão não vai te deixar rico
Arrematar imóveis de leilão pode ser um bom ponto de partida, mas não é o segredo para ficar rico rapidamente. O verdadeiro sucesso no mercado de leilões vem com a estratégia de compra, reforma (se necessário), venda ou locação e reinvestimento. Como qualquer outro investimento, a construção de patrimônio é um processo que leva tempo, e no caso dos imóveis de leilão, você pode ter retornos maiores e riscos menores se souber operar corretamente. Portanto, a chave do sucesso é o reinvestimento constante e o crescimento gradual da sua carteira de imóveis.
Não existe melhor leiloeiro ou melhor leilão
Muitas pessoas acreditam que existem “melhores” leiloeiros ou “melhores” imóveis de leilão, mas a realidade é que o que importa é encontrar o imóvel que se encaixa com a sua estratégia. Por exemplo, se você está buscando imóveis para investimento, o foco deve estar na rentabilidade e no retorno financeiro, e não necessariamente na localização ou no tipo do imóvel. Já se o seu objetivo é adquirir um imóvel para uso próprio, a localização será o fator mais importante. Além disso, é importante entender que o leiloeiro apenas intermedeia o processo de compra e venda e não tem controle sobre o tipo de imóvel que será leiloado.
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Prepare-se para os custos extras
Ao arrematar um imóvel de leilão, você deve estar ciente de que existem custos extras que podem impactar seu retorno. Isso inclui despesas como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas de cartório, custos de desocupação do imóvel e, claro, eventuais custos com reformas. Além disso, dependendo da situação do imóvel, você pode precisar investir mais do que o esperado para colocá-lo em boas condições de venda ou locação. Por isso, sempre tenha uma reserva financeira para cobrir esses custos e não comprometer seu retorno.
