Entrar no mercado imobiliário pode ser um desafio, ainda mais quando se trata de imóveis adquiridos via leilão. Muitas pessoas veem os leilões como uma oportunidade para comprar barato, mas é preciso conhecimento e estratégia para realmente ter sucesso. Se você está pensando em começar a investir em imóveis por meio de leilões, este artigo é para você.
Aqui, você vai encontrar 7 conselhos essenciais para iniciar nos imóveis de leilão, baseados em experiências reais de profissionais que já passaram pelas dificuldades iniciais. Pegue papel e caneta, pois essas dicas podem acelerar seu aprendizado e evitar erros comuns.
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Entenda que você está entrando no mercado imobiliário, não apenas em leilões
O primeiro passo fundamental é compreender que os leilões são apenas uma porta de entrada para o mercado imobiliário, e não um mercado isolado.
Muitas pessoas pensam que vão investir no “mercado de leilões”, mas isso é um erro. O leilão é apenas o meio para comprar um ativo chamado imóvel, muitas vezes vendido em condições especiais, como venda forçada ou de ativos “estressados”. O foco deve estar no mercado imobiliário em si: compra, gestão, valorização, venda e locação.
Comprar um imóvel com desconto em um leilão é só o começo. É preciso saber o que fazer depois: reformar, vender, alugar ou até desenvolver o imóvel.
Se você comprar um terreno para loteamento, por exemplo, mas não tiver conhecimento sobre as regras municipais para aprovação do projeto, pode acabar com um problema em mãos. Portanto, antes de comprar, planeje a estratégia para aquele imóvel.
Lucro se ganha na compra, mas a realização do lucro é na venda
É comum focar demais na compra com desconto e esquecer o que vem depois.
Comprar um imóvel com 40% ou 50% de desconto já é uma vitória, mas o dinheiro só entra no seu bolso quando você vende ou aluga esse imóvel.
“Arrematar enche o ego, mas vender é que enche o bolso.”
Se você comprar e manter o imóvel parado por anos pagando condomínio, IPTU e manutenção, seu retorno financeiro pode ser negativo. Por isso, tenha sempre um plano claro de saída, seja venda rápida ou locação estratégica.
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Liquidez é mais importante do que desconto
Para quem está começando, o tempo entre a compra e a venda (ou locação) é crucial.
Um retorno de 20% em 6 meses vale mais do que 30% em 12 meses.
Imóveis que vendem rápido evitam custos fixos altos, como condomínio e impostos, e permitem que você reinvista o dinheiro rapidamente, acelerando seu crescimento no mercado.
Assim, na hora de avaliar um imóvel em leilão, não foque só no desconto, mas também na facilidade e velocidade de venda ou aluguel.
O maior risco não é jurídico, mas mercadológico
Muito se fala sobre o risco jurídico ao comprar imóveis em leilão, medo de problemas legais, ações judiciais, pendências, etc. Porém, o maior risco real para o investidor iniciante é o risco mercadológico.
Isso significa avaliar mal o imóvel, comprar algo que não tem demanda, que não vende nem aluga, ou que exigirá gastos excessivos em reforma.
Exemplo: comprar um imóvel por R$ 10.000 e não conseguir vendê-lo por mais de R$ 15.000, quando os custos extras (ITBI, reforma, cartório) somam R$ 10.000, pode gerar prejuízo.
Invista tempo e energia na análise de mercado e avaliação financeira do imóvel antes de dar o lance. Isso inclui pesquisar localização, potencial de valorização, infraestrutura e o perfil dos possíveis compradores ou inquilinos.
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Arrematar imóvel de leilão não vai te deixar rico sozinho
O mito do “ficar rico rápido” comprando barato em leilões é comum, mas falso.
Comprar barato é apenas uma parte do processo. O verdadeiro ganho vem de saber administrar esse ativo, posicioná-lo no mercado, fazer reformas estratégicas, e reinvestir os lucros para crescer patrimônio.
A riqueza vem da gestão eficiente e do ciclo contínuo de compra, valorização e venda.
Até mesmo Robert Kiyosaki, autor de “Pai Rico, Pai Pobre”, um dos maiores investidores imobiliários do mundo, começou comprando imóveis de leilão e reinvestindo.
Não existe “melhor leiloeiro” ou “melhor leilão”
Muitos iniciantes perguntam qual é o melhor leiloeiro, ou onde encontrar os melhores imóveis.
A verdade é que o melhor imóvel é aquele que atende suas expectativas e objetivos, seja para morar, investir, alugar ou vender. O leiloeiro é apenas um intermediário, geralmente indicado por bancos ou juízes, e não escolhe os imóveis.
Seu foco deve ser encontrar imóveis que estejam alinhados com sua estratégia e perfil, e não ficar preso a um leiloeiro ou plataforma.
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Estude, anote, e se prepare para errar e aprender
O mercado de imóveis de leilão tem uma curva de aprendizado intensa. É normal cometer erros no começo, mas o importante é aprender com eles e melhorar suas decisões.
Faça anotações, registre suas experiências e estude os aspectos jurídicos, mercadológicos, financeiros e estratégicos envolvidos.
Participar de grupos, cursos e acompanhar especialistas pode acelerar sua evolução e reduzir riscos.
