Por Luan Brito*
O crescimento do home equity no Brasil está mudando a principal discussão sobre a modalidade. Durante anos, o desafio foi mostrar que um imóvel quitado poderia ser utilizado para acessar crédito a um custo inferior ao de diversas linhas sem garantia.
Agora, com as concessões crescendo 30,9% no primeiro semestre de 2026 e chegando a R$ 6,67 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a questão passou a ser outra: o que está sendo feito com o dinheiro depois que o imóvel entra como garantia?
Minha preocupação é que a expansão de uma modalidade criada para melhorar a estrutura financeira das famílias seja acompanhada por uma oferta orientada apenas pela taxa de juros, como se um crédito mais barato fosse automaticamente um crédito adequado. Não é. Quando a operação envolve um imóvel, o critério para contratar precisa ser mais exigente, não menos.
A diferença de custo em relação ao crédito livre mostra por que existe espaço para o home equity, mas também deixa claro por que sua utilização precisa ser bem delimitada. De acordo com o Banco Central (BC), a taxa média do crédito livre para pessoas físicas chegou a 63% ao ano em abril de 2026, enquanto a inadimplência dessa carteira alcançou 7,2%.
O endividamento das famílias também chegou a 49,8% da renda acumulada em 12 meses, segundo o próprio BC. Esses números não indicam apenas que o crédito está caro. Indicam que existe uma parcela relevante de consumidores tentando financiar suas necessidades em um ambiente no qual o custo do dinheiro e a pressão sobre a renda são elevados.
Se uma família possui dívidas a 63% ao ano e consegue substituí-las por uma operação de menor custo, com prazo compatível e capacidade de pagamento preservada, há uma justificativa econômica clara. O problema começa quando essa diferença de juros passa a ser usada para liberar espaço para uma nova dívida.
É justamente aí que a origem do dinheiro precisa entrar na decisão. Home equity faz sentido quando o recurso tem uma finalidade financeira definida, principalmente a consolidação de dívidas mais caras, e quando a economia gerada pela nova operação é suficiente para melhorar o orçamento depois de considerados juros, tarifas, seguros e demais custos.
Não faz sentido transformar o imóvel em garantia apenas para financiar um padrão de consumo que a renda atual já não sustenta. A diferença é fundamental porque a garantia reduz o risco da instituição financeira, mas não elimina o risco do tomador. Se a prestação deixa de caber no orçamento, o problema não é apenas pagar juros maiores ou renegociar uma dívida. Existe um patrimônio imobiliário vinculado à operação. Por isso, vender home equity como “crédito barato” sem explicar para que ele deve ser usado é reduzir uma decisão patrimonial a uma comparação de taxas.
O próprio Banco Central oferece um alerta para esse cenário. No Relatório de Estabilidade Financeira de maio de 2026, a autoridade afirma que a capacidade de pagamento das pessoas físicas continua desafiadora, com participação elevada de modalidades mais caras, e registra que os ativos problemáticos aumentaram em todas as modalidades de crédito às famílias, sob impacto da inadimplência.
O relatório também aponta aumento do comprometimento de renda individual dos tomadores, com maior impacto entre os consumidores de menor renda. Esses dados colocam um limite importante para a expansão do home equity. O mercado pode crescer porque encontrou uma demanda legítima por crédito mais barato, mas não deve interpretar essa demanda como sinal de que qualquer pessoa com imóvel disponível é uma boa candidata à operação. Patrimônio não substitui capacidade de pagamento, assim como uma taxa menor não transforma uma dívida inadequada em uma dívida saudável.
Isso muda também a responsabilidade de quem origina o crédito. Bancos, fintechs e correspondentes não deveriam limitar a explicação ao valor liberado e à taxa anunciada. O consumidor precisa saber quanto pagará no total, por quanto tempo ficará comprometido, quanto efetivamente economizará em relação às dívidas que pretende substituir e, principalmente, quais são as consequências de não cumprir o contrato. A transparência precisa acontecer antes da contratação, quando ainda existe espaço para concluir que determinada operação não é adequada.
Se o setor quiser que o crescimento de 30,9% registrado pela Abecip represente amadurecimento da modalidade, a qualidade da concessão precisa acompanhar o volume. Caso contrário, o mercado corre o risco de medir seu sucesso pela quantidade de crédito contratado e descobrir mais tarde que parte desse crescimento apenas transferiu problemas financeiros para uma dívida garantida por patrimônio.
O home equity pode cumprir uma função importante no mercado brasileiro porque permite que um ativo imobiliário seja utilizado para reorganizar passivos que custam caro. Mas esse potencial não está na garantia em si, e sim na capacidade de reduzir o custo de uma dívida sem ampliar o desequilíbrio financeiro de quem contrata.
Os R$ 6,67 bilhões concedidos no primeiro semestre mostram que o produto já encontrou demanda. A taxa de 63% ao ano do crédito livre e a inadimplência de 7,2% mostram por que essa demanda existe. O dado que ainda precisa orientar a expansão é outro: quantas dessas operações efetivamente melhoram a vida financeira de quem as contrata. É esse critério, e não apenas o volume de concessões, que deve definir se o home equity está se consolidando como instrumento de reorganização patrimonial ou apenas como uma nova porta para o endividamento.
*Luan Brito é sócio e diretor comercial da Bricker, plataforma de crédito imobiliário e home equity.
