Os aumentos consecutivos da taxa Selic (taxa básica de juros), atualmente em 14,25% ao ano, e a expectativa de novas altas, tornaram os financiamentos bancários mais caros, afastando muitos de comprar um imóvel e realizar o sonho da casa própria.
Como alternativa, os consórcios começaram a ganhar força no mercado. Em setembro de 2024, quando a taxa Selic deixou claro que o ciclo de altas seria forte — subindo para 10,75% —, a modalidade ultrapassou a marca inédita de 2 milhões de participantes ativos.
Apesar do movimento ser uma clara rotação (diminuição de um, aumento de outro), a verdade é que ambos têm propostas diferentes. E elas dependem do perfil da pessoa que quer comprar o imóvel.
Para entender melhor os benefícios de cada em um cenário de Selic alta, o Monitor do Mercado trouxe dois especialistas para auxiliar você, investidor, que pensa em realizar este sonho de adquirir ou investir em um imóvel.
Consórcio
O consórcio é uma modalidade planejada que não possui juros. Em vez de pagar taxas bancárias, que acompanham a Selic, você participa de um grupo de pessoas com o mesmo objetivo: adquirir um imóvel.
Mensalmente, todos os participantes contribuem com uma parcela do valor total e uma taxa de administração. E, a cada mês, alguns participantes são contemplados (recebem o valor total) seja por sorteio ou lance, recebendo o dinheiro para comprar o imóvel desejado.
Segundo Thiago Exner, especialista de consórcio da Wiser | BTG Pactual, as principais vantagens do consórcio são:
- Não tem juros: você paga somente uma taxa de administração, bem mais leve que os juros do financiamento;
- Parcela que cabe no bolso: os valores são mais acessíveis e distribuídos ao longo do tempo;
- Liberdade de escolha: use sua carta de crédito para comprar imóvel novo, usado, terreno, ou até para construir;
- Chance de antecipar a conquista: pode ofertar lances mensais (inclusive com FGTS) para tentar antecipar sua contemplação.
- Planejamento financeiro: ideal para quem quer comprar com inteligência, sem se endividar a longo prazo.
Muitos acreditam que consórcio é somente para quem pode esperar, mas Exner explica que não necessariamente. Segundo ele, existe a possibilidade de lances estratégicos para ser contemplado nos primeiros meses.
Outra dúvida que muitos têm, é sobre a “saúde financeira” do grupo. O especialista comenta que os demais participantes não pagam pelo inadimplente, mas sentem o impacto, já que o grupo arrecada menos.
A administradora, no entanto, costuma ter mecanismos para lidar com isso (como cobrança, exclusão do participante inadimplente e substituição por novos cotistas), mas até que isso aconteça, o grupo sofre um pouco no ritmo de contemplações.
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Financiamento bancários
Por outro lado, o financiamento imobiliário continua sendo uma das principais formas de conquistar esse sonho da casa própria, apesar de enfrentar um cenário um pouco mais desafiador com a alta da taxa de juros.
Beatriz Munhoz, especialista em crédito imobiliário da Wiser | BTG Pactual, comenta que com informação e planejamento, é possível fazer bons negócios, independente do momento.
Em novembro de 2024, a Caixa Econômica Federal (CEF) implementou mudanças nas regras de financiamento imobiliário, impactando diretamente os compradores de imóveis no Brasil, já que aproximadamente 70% dos financiamentos imobiliários vinham do banco.
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Entre as principais alterações, estão:
- Limite de valor do imóvel: agora, os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) estão restritos a imóveis com valor de avaliação ou compra e venda de até R$ 1,5 milhão.
- Redução da cota de financiamento: no Sistema de Amortização Constante (SAC) a cota máxima foi reduzida de 80% para 70% do valor do imóvel; na Tabela Price: a cota máxima passou de 70% para 50%.
- Exigência de entrada maior: com a redução das cotas financiáveis, os compradores precisam arcar com uma entrada maior. Em um imóvel de R$ 800 mil, a entrada do SAC aumentou de R$ 160 mil (20%) para R$ 240 mil (30%); no Price, subiu de R$ 240 mil (30%) para R$ 400 mil (50%).
- Limitação de financiamento ativo: a Caixa passou a permitir somente um financiamento habitacional ativo por cliente.
De acordo com Munhoz, as mudanças ocorreram por conta da edução nos depósitos da poupança (déficit de R$ 11,2 bilhões em 2024), crescimento da carteira de crédito habitacional e uma maior demanda por imóveis.
“Mesmo com os juros mais altos, o financiamento ainda oferece a realização imediata do sonho da casa própria, uso do FGTS como parte da entrada ou para reduzir o saldo devedor, mais segurança jurídica e a possibilidade de negociação com os bancos”, explica.
Além disso, ela ressalta que o home equity (empréstimo com garantia de imóvel) pode ser uma alternativa interessante para levantar capital com juros mais baixos do que os do crédito pessoal, principalmente, em relação à entrada do imóvel.
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Em entrevista exclusiva ao Monitor do Mercado, a especialista citou as seguintes dicas práticas para quem está pensando em financiar:
- Pesquise e simule em mais de um banco: cada instituição tem suas próprias taxas, seguros e custos embutidos. Uma diferença de meio ponto percentual pode representar milhares de reais ao longo dos anos;
- Planeje a entrada com cuidado: quanto maior a entrada, menor o valor financiado e isso ajudará bastante no custo final.
- Escolha o prazo com estratégia: prazos mais longos têm parcelas menores, mas aumentam o valor total pago. Equilibrar isso com sua renda é essencial, por isso, busque o auxílio de um correspondente bancário.
- Tenha um bom histórico financeiro: mantenha suas contas em dia, evite o uso excessivo do limite do cheque especial e do cartão de crédito. Isso ajuda a melhorar seu score e aumenta suas chances de conseguir boas condições.
Investir com a Selic em alta
Com a taxa Selic em 14,25% — maior nível desde 2016 —, investidores enfrentam um cenário desafiador. Os juros altos afetam diretamente a rentabilidade de diversos ativos financeiros, e entender onde estão os riscos e oportunidades se torna essencial para quem deseja preservar e rentabilizar seu patrimônio.
Para orientar os investidores, o Monitor do Mercado realizará uma live especial na próxima terça-feira (29), às 12h, com participação de três nomes de peso no mercado:
- Bo Williams, fundador da PhiCube
- Carlos Reis, diretor operacional do grupo Wiser
- Marcos de Vasconcellos, CEO do Monitor do Mercado
A transmissão será gratuita e ocorrerá no canal oficial do Monitor do Mercado.
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