O Novo Código de Processo Civil facilitou a regularização de imóveis ao permitir a Usucapião Extrajudicial. Agora, o pedido pode ser feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de esperar anos por uma decisão de um juiz.
A desjudicialização do processo
Antes de 2015, a usucapião era exclusivamente um processo judicial, famoso por sua lentidão e burocracia. A mudança na lei transferiu essa competência também para os cartórios, reconhecendo que, se não há briga entre vizinhos ou herdeiros, não há necessidade de mover a máquina judiciária.
Essa inovação visa destravar o mercado imobiliário brasileiro, onde milhões de imóveis não possuem escritura definitiva. O procedimento administrativo é mais célere, podendo ser concluído em meses, ao contrário dos processos judiciais que costumam levar mais de cinco anos.
Requisitos essenciais continuam
Apesar da via ser extrajudicial, os requisitos legais para obter a propriedade permanecem os mesmos da lei civil. É preciso comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel pelo tempo exigido (que varia de 5 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião).
Além disso, não pode haver oposição dos donos originais ou vizinhos. Se alguém contestar o pedido durante a fase de notificação no cartório, o oficial registrador deve interromper o processo administrativo e remeter o caso para a Justiça comum.
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O papel da Ata Notarial
Um documento fundamental nesse novo processo é a Ata Notarial, lavrada em um Tabelionato de Notas. O tabelião vai até o imóvel, conversa com vizinhos e atesta que o requerente realmente vive ali como se dono fosse, formalizando a prova da posse.
Sem essa ata, o pedido não pode prosseguir no Registro de Imóveis. Ela serve como a “testemunha oficial” de que a ocupação existe e é consolidada, dando segurança jurídica para que o registrador transfira a propriedade sem medo de fraudes.
Para entender como formalizar a propriedade de um bem sem a necessidade de um processo judicial, selecionamos o conteúdo do canal Jaylton Lopes Jr. No vídeo a seguir, o advogado detalha a lista completa de documentos necessários para o requerimento da Usucapião Extrajudicial diretamente no cartório:
Documentação e advogado
A presença de um advogado é obrigatória, mesmo sendo um processo feito em cartório. O profissional deve assinar o requerimento e orientar na reunião da planta do imóvel, memorial descritivo assinado por engenheiro e certidões negativas de impostos.
Documentos necessários para iniciar o pedido:
- Planta e Memorial: Assinados por profissional habilitado (engenheiro/arquiteto).
- Certidões: Do distribuidor cível para provar que não há processos contra a posse.
- Justo Título: Contratos de gaveta ou recibos de compra e venda antigos, se houver.
- Concordância: Assinatura dos vizinhos e do proprietário original (se possível).
Custos e agilidade
Embora mais rápido, o processo extrajudicial não é gratuito. Envolve custos com emolumentos do cartório, honorários do advogado e do engenheiro. No entanto, a valorização do imóvel regularizado, que passa a poder ser financiado por bancos como a Caixa, compensa o investimento.
A via extrajudicial é a solução ideal para situações consensuais, onde a família vive há décadas no local e apenas carece da formalização do papel. Para casos de invasão recente ou conflito, a via judicial continua sendo o único caminho.
Compare as duas vias para decidir qual o melhor caminho para o seu imóvel:
🏠 Judicial vs. Extrajudicial
Indicado quando há disputa, herdeiros brigando ou vizinhos desconhecidos.
Tempo: 5 a 10 anos.
Indicado quando há consenso, documentos claros e posse pacífica.
Tempo: 3 a 12 meses.
Encontre um cartório próximo no CNB (Colégio Notarial do Brasil).
