Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem sido dominado por uma tendência que chama a atenção tanto de investidores quanto de pessoas comuns: o aumento expressivo de imóveis sendo ofertados em leilão. Anúncios como “imóveis com até 95% de desconto” se multiplicam pelas redes sociais, despertando interesse e curiosidade. Mas afinal, por que o leilão de imóveis disparou no Brasil? Quais são os motivos por trás desse crescimento? E será que essa é realmente uma oportunidade de ouro ou um campo minado?
Neste artigo, você vai entender o que está causando essa disparada, os principais fatores que levam um imóvel a leilão, os riscos e vantagens de investir nesse tipo de negócio e como agir com estratégia nesse cenário cada vez mais presente no Brasil.
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O que motivou a explosão dos leilões de imóveis?
O número de imóveis disponíveis para leilão disparou nos últimos anos. Só na Caixa Econômica Federal, por exemplo, o volume saltou de 7.700 imóveis em 2022 para mais de 25.500 em 2024, um crescimento de 228%. Mas o que está por trás dessa explosão?
A principal explicação está na inadimplência. Com os altos juros nos financiamentos imobiliários e o agravamento da crise econômica, muitas pessoas não conseguem mais arcar com os compromissos assumidos com os bancos, o que leva à retomada dos imóveis e sua colocação em leilão.
Quais são os principais motivos que levam um imóvel a leilão?
Segundo especialistas do setor com mais de 10 anos de experiência, os imóveis costumam ser leiloados por quatro motivos principais:
Inadimplência no financiamento imobiliário
Esse é o motivo mais comum. Quando o comprador não consegue pagar as parcelas do financiamento, o banco entra com uma ação judicial para recuperar o valor emprestado. Se a dívida não é quitada, o imóvel vai a leilão. É importante lembrar que até a quitação total do financiamento, o imóvel é propriedade do banco.
Dívidas de IPTU
Pouca gente sabe, mas a falta de pagamento do IPTU também pode levar um imóvel a leilão. A prefeitura move uma ação de execução fiscal, e se não encontrar outros bens para penhorar, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida.
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Dívidas de condomínio
Outro fator comum é a inadimplência com o condomínio. Se o proprietário não paga as taxas condominiais, o próprio condomínio pode entrar com uma ação judicial para reaver o valor. Mesmo que o morador ainda esteja no imóvel, ele pode perdê-lo, já que a dívida condominial é considerada “propter rem”, ou seja, está ligada ao imóvel e não à pessoa.
Decisões judiciais
Casos de pensão alimentícia, divórcios e outras pendências judiciais também podem resultar em penhora e leilão do imóvel. Embora muitas pessoas tenham vergonha de comentar, esse tipo de situação ocorre com frequência e tem impacto direto no volume de imóveis leiloados.
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Por que os bancos querem se desfazer desses imóveis rapidamente?
Para as instituições financeiras, um imóvel retomado representa custo e risco. O objetivo do banco é recuperar o capital emprestado o quanto antes, transformando o bem em dinheiro no menor tempo possível. Por isso, os imóveis vão a leilão com descontos agressivos, muitas vezes superiores a 50%, podendo chegar a até 95% do valor de mercado.
Vale a pena comprar imóvel em leilão?
A resposta é: depende do seu perfil e do seu nível de preparo. Participar de leilões pode ser uma excelente forma de adquirir imóveis por preços muito abaixo do mercado, mas também envolve riscos consideráveis, especialmente para quem está começando.
Veja os principais riscos envolvidos:
Imóveis ocupados
Muitos imóveis leiloados ainda estão ocupados, seja por antigos proprietários ou por inquilinos. Nesse caso, o novo dono precisa arcar com os custos jurídicos para desocupação, o que pode levar meses, ou até anos, sem retorno financeiro.
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Imóveis em más condições
Na maioria dos casos, não é possível visitar o imóvel antes da compra. Isso significa que o comprador pode adquirir um bem deteriorado, que exigirá altos investimentos em reformas e consertos.
Pendências e burocracia
Além dos custos com reforma e advogados, o comprador pode se deparar com dívidas ocultas, taxas extras e uma série de trâmites legais que tornam o processo mais demorado e custoso do que o previsto.
Quem realmente lucra com leilões de imóveis?
Segundo especialistas, quem mais se beneficia desse mercado são os profissionais que atuam com isso diariamente. Investidores experientes, que conhecem os riscos, dominam a legislação, têm equipe jurídica e avaliam cada oportunidade com cautela, conseguem encontrar excelentes barganhas.
Já para quem atua de forma esporádica ou vê os leilões como um hobby, as chances de frustração e prejuízo são altas.
Existe alternativa mais segura para investir no mercado imobiliário?
Sim. Uma das formas mais seguras e rentáveis de participar do mercado imobiliário atualmente são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Com eles, o investidor:
- Recebe renda passiva mensal;
- Não precisa lidar com inquilinos, reformas ou burocracia;
- Tem isenção de imposto de renda sobre os dividendos;
- Pode começar com valores acessíveis.
Muitos investidores estão trocando imóveis físicos por cotas de FIIs justamente pela praticidade, segurança e liquidez que eles oferecem.
