O mercado imobiliário brasileiro vive uma fase marcada por uma crescente explosão de imóveis indo a leilão. Manchetes que anunciam “Imóveis com até 95% de desconto” estão por toda parte, despertando a atenção de quem busca oportunidades de compra. Mas afinal, por que o leilão de imóveis disparou no Brasil nos últimos anos? Quais os motivos por trás desse crescimento tão expressivo? E será que vale mesmo a pena investir nesses leilões?
Neste artigo, você vai entender os principais fatores que levaram à disparada dos leilões de imóveis no Brasil, os riscos que envolvem esse tipo de investimento e se essa é ou não uma boa alternativa para você. Tudo isso com uma linguagem clara, objetiva e otimizada para facilitar sua leitura. Vamos lá?
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O que está por trás do aumento dos leilões de imóveis?
Apenas entre 2022 e 2024, o número de imóveis disponíveis para leilão na Caixa Econômica Federal saltou de 7.700 para 25.500 unidades, um crescimento impressionante de mais de 220%. E esse fenômeno não se restringe à Caixa: bancos como Santander, Itaú e Banco do Brasil também estão promovendo grandes leilões com descontos que chegam a 95%.
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Mas o que explica esse aumento tão expressivo?
Alta inadimplência nos financiamentos imobiliários
O principal fator para a explosão de imóveis em leilão é a inadimplência. Com o aumento dos juros nos financiamentos e a instabilidade econômica, muitas famílias não conseguem manter em dia as parcelas do crédito imobiliário. Quando a dívida se acumula e não é paga, o banco executa a garantia, o próprio imóvel, e o envia para leilão.
Importante destacar: o imóvel financiado pertence ao banco até a quitação total da dívida. Ou seja, o tão sonhado “imóvel próprio” na verdade é do banco até que a última parcela seja paga.
Falta de pagamento de impostos e condomínio
Outros motivos comuns para que imóveis sejam leiloados incluem a falta de pagamento de IPTU e condomínio. No caso do IPTU, a prefeitura pode entrar com uma ação de execução fiscal e, se não houver outros bens para quitar a dívida, o imóvel vai a leilão.
O mesmo vale para o condomínio. Mesmo que o proprietário more no local, a dívida de condomínio é considerada “propter rem”, ou seja, vinculada ao imóvel e não ao morador. Se não for paga, o imóvel pode ser penhorado judicialmente e vendido em leilão.
Decisões judiciais
Outro fator relevante é a penhora de imóveis por decisões judiciais, geralmente relacionadas a processos de pensão alimentícia, partilha de bens ou outras dívidas civis. Nesses casos, a Justiça determina a venda do imóvel em leilão para quitação das dívidas.
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Quais são os riscos ao comprar um imóvel em leilão?
Oportunidades não faltam nos leilões, mas entrar nesse mercado sem o devido preparo pode sair caro. Muitos imóveis são oferecidos com descontos atrativos, mas há armadilhas que podem surpreender os desavisados.
Veja os principais riscos que você precisa considerar:
Imóveis ocupados
Grande parte dos imóveis em leilão ainda está ocupada, seja pelo antigo proprietário, por inquilinos ou até por ocupações irregulares. Isso significa que o novo comprador terá que arcar com os custos de desocupação, que incluem advogados, processos judiciais e um tempo considerável de espera para poder usufruir do bem.
Durante esse período, você não pode alugar, reformar ou revender o imóvel, o que compromete o retorno do investimento.
Imóveis sem vistoria prévia
Em muitos leilões, não é possível visitar ou inspecionar o imóvel antes da compra. Ou seja, o comprador assume o risco de adquirir um bem sem saber seu real estado de conservação.
É comum que imóveis leiloados estejam em más condições, exigindo reformas, pintura, consertos hidráulicos e elétricos, o que aumenta os custos totais da aquisição.
Dívidas e pendências legais
Outro ponto de atenção são dívidas que podem estar atreladas ao imóvel, como taxas condominiais atrasadas, tributos não quitados ou ações judiciais. Embora alguns débitos possam ser extintos com a arrematação, outros podem recair sobre o novo proprietário.
Por isso, é fundamental ler o edital do leilão com atenção e, se possível, contar com orientação jurídica especializada.
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Vale a pena investir em imóveis de leilão?
A resposta é: depende do seu perfil e da sua experiência no mercado. Leilões de imóveis podem sim ser uma excelente forma de investimento, mas exigem preparo, conhecimento e estratégia.
Segundo especialistas, os maiores lucros neste segmento estão nas mãos de investidores profissionais, que fazem disso sua ocupação principal. São pessoas que participam de leilões com frequência, conhecem os trâmites legais, sabem avaliar riscos e conseguem transformar oportunidades em lucro real.
Já quem entra nesse mercado por impulso ou sem preparo pode acabar com uma dor de cabeça maior do que o desconto vale.
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Existe alternativa mais segura para investir em imóveis?
Sim. Para quem deseja investir no mercado imobiliário de forma passiva, segura e com boa rentabilidade, uma alternativa interessante são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
Os FIIs permitem que você invista em imóveis comerciais, shopping centers, galpões logísticos e outros empreendimentos, sem lidar com inquilinos, impostos, reformas ou ações judiciais. Além disso, os rendimentos pagos mensalmente são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, o que torna a opção ainda mais atrativa.
Investidores mais experientes têm migrado cada vez mais do imóvel físico para os fundos imobiliários, justamente por conta da facilidade, liquidez e menor risco.
