Apesar da redução na oferta de novos loteamentos no início deste ano, a demanda por lotes urbanizados se mantém persistente em regiões estratégicas. Os lançamentos recuaram 23% no primeiro trimestre na comparação anual, enquanto as vendas diminuíram 16%.
No entanto, os estoques seguiram em queda, indicando que o lote urbanizado mantém espaço como alternativa de moradia e investimento, mesmo em um ambiente de juros elevados, aponta o Levantamento da Brain Inteligência Estratégica para a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) e o Secovi-SP.
Os números sucedem um ano de resultados positivos em diferentes mercados. Em 2025, São Paulo, principal mercado do país, registrou crescimento de 15% em relação ao ano anterior e avanço de 20% nas vendas. No mesmo período, Cuiabá movimentou R$ 5,7 bilhões, com aumento de 17,99% no faturamento, enquanto Goiânia alcançou R$ 4,1 bilhões apenas no primeiro semestre.
Apesar de a taxa Selic ter recuado a 14,25% ao ano, o nível dos juros ainda não foi suficiente para destravar o crédito e incentivar investimentos de maior porte. Ainda assim, o comprador final ainda vê os lotes como uma opção para construir patrimônio e adquirir moradia, apesar do aumento nos custos de financiamento e de produção.
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Na avaliação do presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), Caio Portugal, os indicadores mostram que o lote urbanizado continua sendo uma alternativa competitiva para quem deseja investir ou adquirir um imóvel.
Ele explica que a competitividade persiste porque o investimento inicial é menor do que o exigido para um imóvel pronto e a valorização da terra urbanizada observada nos últimos anos fortalece sua atratividade para formação de patrimônio no médio e longo prazo.
Além do menor custo, Portugal destaca que o lote urbanizado oferece liberdade para o consumidor construir conforme suas necessidades e disponibilidade financeira, além de permitir ampliações futuras. Na avaliação dele, essa flexibilidade ajuda a explicar por que a velocidade de vendas permanece elevada mesmo com a redução dos lançamentos.
E, apesar de os números reportarem uma retração do setor nos últimos meses, Portugal também explica que o segundo semestre tradicionalmente concentra maior número de aprovações e lançamentos, devendo ampliar a oferta em um momento em que o crédito tende a ficar mais acessível.
Concorrência com programas habitacionais reduz novos projetos de lotes urbanizados
Portugal atribui a aparente contradição entre a queda dos lançamentos e a redução dos estoques à mudança de estratégia das loteadoras, que passaram a ser mais seletivas na abertura de novos empreendimentos.
Os projetos voltados ao segmento econômico, tradicionalmente o principal mercado das empresas do setor, enfrentam concorrência crescente dos imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
“Embora o programa não contemple o financiamento da produção ou comercialização de lotes, apartamentos e casas enquadrados no MCMV recebem subsídios federais, que podem ser complementados por programas estaduais, como o Casa Paulista, e por iniciativas municipais, incluindo as da Prefeitura de São Paulo”, explica.
Na avaliação de Portugal, esses incentivos reduzem o valor da entrada e dos juros do financiamento dos imóveis prontos, fazendo com que a prestação fique semelhante à de um lote urbanizado. “Daí, a concorrência é desleal, pois a parcela do imóvel pronto é a mesma de um lote urbanizado”, afirma.
Lote permanece como opção de proteção patrimonial
Segundo o presidente da AELO, o lote urbanizado continua sendo uma forma de proteção patrimonial em períodos de juros elevados e incerteza econômica. Segundo Portugal, essa é uma boa alternativa porque o custo de manutenção costuma se restringir ao IPTU e o imóvel tende a se valorizar ao longo do tempo.
Ele afirma ainda que, quando os juros começam a cair, essa valorização normalmente se intensifica, tornando o momento atual favorável para negociação por parte dos compradores.
Principais cuidados antes de comprar um lote
Portugal orienta que o comprador adote uma série de medidas para reduzir riscos na aquisição de um lote urbanizado. Entre elas estão:
- solicitar a matrícula atualizada do lote junto ao Cartório de Registro de Imóveis
- caso o empreendimento ainda esteja em obras, exigir a documentação de aprovação do loteamento e o contrato-padrão previsto pela Lei nº 6.766/79, que estabelece regras sobre preço, prazos, juros, infraestrutura, cronograma de entrega e normas de construção e ocupação
- verificar a reputação da empresa responsável pelo empreendimento
- conferir a localização do lote, tanto na planta quanto presencialmente
- consultar a prefeitura para confirmar que o empreendimento foi aprovado e registrado no cartório competente
- desconfiar de valores muito abaixo da média de mercado, utilizando como referência o indicador de preços médios
- realizar a compra com o auxílio de um corretor de imóveis credenciado pelo CRECI, profissional que responde pela comercialização e pode ser responsabilizado criminalmente caso negocie loteamentos clandestinos ou irregulares
Selic de um dígito pode acelerar o mercado de loteamentos
Para Portugal, uma eventual queda da Selic para um dígito teria impacto significativo sobre o mercado de loteamentos. Segundo ele, com os juros atuais, as empresas passaram a oferecer financiamentos com prazos mais longos e entradas menores para manter as vendas.
Quando a AELO e o Secovi-SP iniciaram os indicadores do setor, a entrada paga pelos compradores representava entre 10% e 12% do valor do lote. Atualmente, esse percentual caiu para uma média de 5% a 6%. O executivo afirma ainda que juros menores aumentariam o interesse de pequenos investidores e construtores, já que, em geral, a combinação de lote e construção custa cerca de metade do valor de uma casa pronta.
