Por Heitor Kuser*
O Judiciário brasileiro enfrenta um gargalo antigo: milhares de ativos estressados represados por anos à espera de leilão, travando crédito, patrimônio e processos que já deveriam estar encerrados. O Provimento CN-CNJ nº 255, publicado no mês passado, mexe nessa engrenagem ao fortalecer a venda por corretor habilitado junto ao tribunal como alternativa ao leilão judicial.
Até então, o leilão era o caminho natural, muitas vezes o único de fato explorado, para transformar um ativo estressado em crédito satisfeito. O art. 70 do Provimento inverte essa ordem: a alienação por iniciativa particular passa a ser a modalidade preferencial de expropriação, adotada sempre que se mostrar mais célere e eficiente do que o leilão tradicional.
Na prática, antes de um ativo estressado seguir para a fila do leilão, o juízo passa a considerar a venda direta, conduzida por corretor habilitado. Não é alternativa residual, é a rota que a norma manda tentar primeiro. Não há sorteio: o corretor atua de forma ativa, captando propostas e negociando dentro das condições fixadas pelo juiz. Se a tentativa não der certo, nada se perde, o processo segue para leilão e as propostas recebidas passam a compor o histórico do bem.
A divulgação dessas ofertas, pelo art. 72, deve ocorrer por meio eletrônico, concentrada na futura Plataforma Nacional de Alienações Judiciais (PNAJ), sem configurar leilão judicial eletrônico. É publicidade qualificada, não disputa de lances. A obrigatoriedade de uso da PNAJ ainda depende de homologação do CNJ, o que reforça a importância de o corretor se antecipar a essa mudança.
Sobre a remuneração, o Provimento não cria um novo percentual: o art. 76 garante o direito à comissão sobre o valor da venda, remetendo à legislação já aplicável, e o art. 115 preserva a Resolução CNJ 236/2016 naquilo que for compatível.
Há dois regimes: no leilão judicial, o piso legal da comissão é de 5% sobre o valor de arrematação, pelo Decreto 21.981/1932; na venda particular, não há piso fixo, a comissão é arbitrada pelo juiz caso a caso. A ausência de piso fixo, mais que fragilidade, é espaço de negociação para quem constrói histórico consistente.
Cada ativo parado por anos representa um bem perdendo valor, um credor sem receber e uma vara sobrecarregada. A venda por iniciativa particular ataca esse gargalo em quatro frentes: velocidade de captação, preço mais realista, menor reincidência processual e descongestionamento real do estoque de ativos estressados, sobretudo para carteiras com múltiplos ativos parados.
O Provimento 255 formaliza uma frente que o mercado imobiliário já sabia explorar: o corretor como agente ativo de solução de conflitos judiciais, não apenas como intermediário de mercado livre. O tema ocupou o centro dos debates do Fórum CIMI Distressed Asset, promovido na terceira edição do CIMI360, este ano, no Rio, que reuniu especialistas em execução judicial, recuperação de crédito e mercado imobiliário para discutir os efeitos práticos da norma sobre ativos estressados.
A discussão ganha um novo capítulo já na próxima edição do CIMI360, em 27 de agosto de 2027, em Brasília. A data marca o Dia Nacional do Corretor de Imóveis e os 65 anos de regulamentação da profissão no Brasil, justamente no momento em que o corretor amplia seu papel para dentro do próprio Judiciário.
*Heitor Kuser é CEO do CIMI Invest
