Nova LEI do aluguel já está valendo no Brasil e afetando quem mora em local alugado

Alugar um imóvel é uma etapa significativa na vida de muitas pessoas e empresas em todo o Brasil. Seja para moradia ou para fins comerciais, essa relação entre inquilino (locatário) e proprietário (locador) é regida por um conjunto de normas específicas, sendo a principal delas a Lei nº 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato. Em junho de 2025, compreender cada fase desse processo, desde a assinatura do contrato até a devolução das chaves, à luz desta lei, é crucial para garantir uma experiência tranquila, justa e sem surpresas desagradáveis para ambas as partes.

Antes de pegar as chaves: o que a Lei do Aluguel exige para um contrato seguro?

A base de uma boa locação é um contrato de aluguel claro, completo e por escrito. Antes de assinar, é fundamental atentar-se a alguns pontos essenciais que a Lei do Inquilinato e as boas práticas recomendam:

• Cláusulas Essenciais: Verifique se o contrato contém:
  • Qualificação completa das partes (locador, locatário e fiador, se houver).
  • Descrição detalhada do imóvel e sua finalidade (residencial, comercial).
  • Prazo de duração da locação.
  • Valor do aluguel, data e forma de pagamento.
  • Índice de reajuste anual (os mais comuns são o IGP-M da FGV ou o IPCA do IBGE).
  • Modalidade de garantia escolhida (Art. 37 da Lei do Inquilinato – apenas UMA pode ser exigida: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).
  • Discriminação dos encargos (quem paga IPTU, condomínio, seguro incêndio, etc.).
• Laudo de Vistoria de Entrada: Este documento é crucial. Ele descreve minuciosamente o estado de conservação do imóvel e seus pertences no início da locação, preferencialmente com fotografias. Tanto o locador quanto o locatário devem assiná-lo, pois servirá de base para a devolução do imóvel no final.
• Condições do Imóvel: O locador tem o dever de entregar o imóvel em condições de uso para o fim a que se destina (Art. 22, I, da Lei do Inquilinato). Verifique instalações elétricas, hidráulicas e a estrutura geral.

Durante a vigência do contrato: quais os principais deveres de inquilinos e proprietários?

A convivência harmoniosa durante a locação depende do cumprimento das obrigações por ambas as partes, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato(atualizada em 2023):

Deveres do Proprietário (Locador – Art. 22):

• Garantir o uso pacífico do imóvel.
• Manter a forma e o destino do imóvel.
• Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação (problemas estruturais ou ocultos).
• Fornecer recibos detalhados dos pagamentos.
• Pagar taxas de administração imobiliária e despesas extraordinárias de condomínio (ex: reformas estruturais do prédio, pintura de fachada).

Deveres do Inquilino (Locatário – Art. 23):

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação.
• Utilizar o imóvel para o fim convencionado, cuidando dele como se fosse seu.
• Restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
• Informar imediatamente ao locador sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade dele.
• Realizar a reparação imediata dos danos que ele próprio, seus dependentes, familiares ou visitantes causarem ao imóvel.
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador.
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio (ex: salários de funcionários, água, luz e limpeza das áreas comuns, manutenção de elevadores).

Surgiu um problema! Quem é responsável por reparos e benfeitorias no imóvel alugado?

A responsabilidade por reparos e benfeitorias é um ponto que frequentemente gera dúvidas. A Lei do Inquilinato (Arts. 35 e 36) esclarece:

• Benfeitorias Necessárias: São aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração (ex: conserto de um grande vazamento no telhado, reparo de infiltrações estruturais). São de responsabilidade do locador e são indenizáveis ao inquilino (mesmo que feitas sem autorização prévia, se urgentes), gerando direito de retenção do imóvel até o pagamento.
• Benfeitorias Úteis: São obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: instalação de grades de proteção nas janelas, construção de um armário embutido). Só são indenizáveis se tiverem sido autorizadas por escrito pelo locador. Se autorizadas, também geram direito de retenção.
• Benfeitorias Voluptuárias: São as de mero luxo, embelezamento ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel (ex: instalação de uma sanca de gesso decorativa, troca de um piso por outro mais sofisticado por mera estética). Estas não são indenizáveis, mas o inquilino pode retirá-las ao final da locação, desde que a remoção não cause danos ao imóvel.
• Pequenos Reparos (Manutenção): Reparos decorrentes do desgaste natural pelo uso normal do imóvel (ex: troca de uma lâmpada, conserto de uma torneira pingando devido ao uso, desentupimento de ralo) são, em geral, de responsabilidade do inquilino.

O aluguel vai aumentar? E se o imóvel for vendido? Seus direitos segundo a Lei.

• Reajuste do Aluguel (Arts. 17 e 18 da Lei do Inquilinato): O valor do aluguel pode ser reajustado anualmente, conforme o índice e a periodicidade estabelecidos no contrato. Os índices mais comuns são o IGP-M (FGV) e o IPCA (IBGE). É proibida a vinculação do aluguel ao salário mínimo ou a moedas estrangeiras.
• Direito de Preferência (Art. 27 da Lei do Inquilinato): Caso o locador decida vender o imóvel durante a vigência do contrato de locação, o inquilino tem o direito de preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros. O locador deve notificar o inquilino sobre a intenção de venda, informando todas as condições do negócio. O inquilino terá 30 dias para manifestar seu interesse. Se esse direito não for respeitado e o contrato de locação estiver averbado no registro de imóveis, o inquilino poderá tomar medidas legais.

Fim da linha: como a Lei do Inquilinato rege a rescisão e a devolução do imóvel?

A extinção do contrato de locação pode ocorrer de diversas formas:

• Término do Prazo Contratual:
  • Em contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses (Art. 46): A locação cessa ao final do prazo, independentemente de notificação. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação prorroga-se por prazo indeterminado, e o locador poderá retomar o imóvel mediante aviso prévio de 30 dias.
  • Em contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses (Art. 47): Ao final do prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só poderá retomar o imóvel em situações específicas previstas em lei (ex: para uso próprio, de descendente ou ascendente; por falta de pagamento; para demolição e edificação licenciada; ou após cinco anos de vigência ininterrupta do contrato).
• Rescisão Antecipada pelo Inquilino (Art. 6º): O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do prazo contratual, mas geralmente deverá pagar a multa contratual, calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato.
• Rescisão por Iniciativa do Locador ou Inquilino (Art. 9º): A locação pode ser desfeita:
  • Por mútuo acordo.
  • Em decorrência da prática de infração legal ou contratual (ex: falta de pagamento, uso indevido do imóvel).
  • Pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
  • Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário.
• Vistoria de Saída: É realizada para comparar o estado do imóvel com o laudo da vistoria de entrada. O inquilino deve reparar os danos que causou e que não sejam decorrentes do desgaste normal.
• Devolução da Garantia: Se a garantia foi caução em dinheiro, o valor deve ser devolvido ao inquilino ao final da locação (após quitação de eventuais débitos), com a correção monetária da caderneta de poupança durante o período.

Tabela: Principais Deveres do Inquilino vs. Proprietário (Lei do Inquilinato – Brasil, Junho/2025)

Deveres do INQUILINO (Locatário) – Art. 23	Deveres do PROPRIETÁRIO (Locador) – Art. 22
Pagar pontualmente aluguel e encargos.	Entregar imóvel em condições de uso.
Usar o imóvel para o fim combinado, com cuidado.	Garantir o uso pacífico do imóvel.
Devolver o imóvel no estado em que recebeu (salvo uso normal).	Manter forma e destino do imóvel.
Informar o locador sobre danos/defeitos de responsabilidade dele.	Responder por vícios/defeitos anteriores à locação.
Reparar danos que causar ao imóvel.	Fornecer recibos detalhados.
Não modificar o imóvel sem consentimento escrito.	Pagar taxas de administração imobiliária.
Pagar despesas ordinárias de condomínio.	Pagar despesas extraordinárias de condomínio.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é a espinha dorsal das relações de aluguel em todo o Brasil. Um contrato bem elaborado, o diálogo transparente e o conhecimento dos direitos e deveres de cada parte são essenciais para prevenir conflitos e garantir uma experiência locatícia positiva. Em caso de dúvidas ou litígios, não hesite em buscar orientação de um advogado especializado ou de órgãos de defesa do consumidor, como o PROCON da sua cidade, ou a Defensoria Pública para quem não pode arcar com custos legais.