Uma briga envolvendo R$ 200 milhões em ativos do setor imobiliário acaba de chegar à CVM (Comissão de Valores Mobiliários). A Infinita Incorporadora acusa a gestora Cartesia Capital e a securitizadora HabitaSec de violações a normas do mercado de capitais, que vão desde a omissão de fatos relevantes até o financiamento de campanhas difamatória contra rivais..
As empresas, por meio de três Sociedades de Propósito Específico (SPEs): Infinita Town.co, Infinita Life e Infinita Parque captaram recursos para desenvolver prédio de alto padrão no Rio Grande do Sul (RS). Esses recursos serviram para lastrear Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pela HabitaSec e adquiridos por fundos administrados pela Cartesia.
O problema, segundo a Infinita, começou quando a gestora utilizou imóveis já vendidos e quitados como garantias para a operação financeira, inflando artificialmente a classificação de risco (rating) dos CRIs.
Uma das provas apresentadas é um e-mail, ao qual o Monitor do Mercado teve acesso, no qual um funcionário da Cartesia solicita o distrato de um contrato com um cliente e devolução da unidade que estava atrelada ao CRI — mostrando que um dos apartamentos atrelados ao CRI já havia sido comprado.
Segundo a denúncia, a HabitaSec teria sido conivente no processo, reconhecendo a controvérsia, mas deixando de comunicar o caso à CVM, conforme sua obrigação como securitizadora.
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Acusação de insider trading
A incorporadora Infinita também acusa a gestora Cartesia de realizar insider trading (operar no mercado com informação privilegiada). Segundo a queixa, a gestora usou informações internas para vender CRIs do Fundo Imobiliário (FII) CACR11 para outro fundo em julho de 2024, a preços maiores do que deveria.
Nesta época, as três SPEs criadas para desenvolver o prédio no RS já enfrentavam ações de falência e processos judiciais, que também envolvem Cartesia e HabitaSec, somando mais de R$ 52,9 milhões. O total das dívidas pode ultrapassar R$ 200 milhões.
A Infinita acusa as companhias de ocultar valores da conta centralizadora, onde os recursos eram armazenados, e usá-los para financiar campanhas difamatórias contra a incorporadora. Já a HabitaSec afirmou que a incorporadora desviou valores para outras contas ao invés de enviá-los para a conta centralizadora, gerando prejuízos aos investidores e aos compradores dos imóveis.
O Monitor do Mercado teve acesso a um áudio entregue à Justiça, no qual o intermediador nomeado pela Cartesia e HabitaSec, Rodrigo Valverde, diz que a Infinita “já não é nada e vai virar pó”, além de dizer que as companhias “têm dinheiro para comprar mídia negativa” contra a rival. Confira:
“É inaceitável que um fundo de investimento e uma securitizadora usem sua posição privilegiada para sabotar quem constrói. A Infinita foi vítima de um ataque orquestrado, onde se desvia dinheiro, sonega informação e ainda se financia guerra de reputação com o que deveria garantir o direito de compradores de imóveis e investidores”, afirma Diego Antunes, CEO da Infinita Incorporadora.
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HabitaSec acusa Infinita de usar CVM para tumultuar
Procurada pelo Monitor do Mercado, a HabitaSec diz que a denúncia à CVM foi feita pela Infinita para “tumultuar a execução das garantias, disseminando no mercado mentiras e acusações levianas, típicas de devedor que carece de defesa embasada”.
Em entrevista ao portal Terra, Tiago Munoz, que representa a HabitaSec, falou que a securitizadora tenta recuperar os valores por meio de leilão extrajudicial das unidades do Life.co, dadas como garantia do financiamento. O leilão chegou a ser marcado, mas foi suspenso por decisão judicial.
A securitizadora afirmou que imóveis quitados junto à conta centralizadora não serão leiloados e que investidores e compradores são vítimas da incorporadora.
Também procurada, a Cartesia não se manifestou até a publicação da reportagem. Qualquer interação da empresa será acrescentada a este texto.
Decisões judiciais e pedidos à CVM
Três juízes de varas cíveis de Porto Alegre concederam liminares suspendendo leilões de imóveis usados como garantia dos CRIs. Agora, cabe à 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RS decidir se o certame poderá ocorrer.
Entre os pedidos à CVM estão a abertura de processo sancionador contra Cartesia e HabitaSec, suspensão de movimentações de patrimônio separado e inabilitação dos responsáveis.
Infinita culpa Cartesia por pedido de falência
Para a Infinita, uma ingerência indevida da Cartesia na construção dos prédios fez a incorporadora ser alvo de um pedido de falência. Isso porque, em 2022, a gestora resolveu mudar a construtora responsável pela obra, alegando uma série de atrasos e ineficiências. À época, a construtora Andora recebia uma taxa administrativa de R$ 170 mil mensais.
Foi contratada, então, a construtora Nex, mas a mudança não foi comunicada à CVM e nem à Infinita. Com a alteração já realizada, a Cartesia se comprometeu a quitar as dívidas da incorporadora com a Andora, para viabilizar a troca e seguir com as obras.
A Infinita, entretanto, afirmou ao Monitor do Mercado que a promessa não foi cumprida, de forma que o aumento das dívidas com a antiga construtora (Andora) resultou em um pedido de falência contra a incorporadora na Justiça.
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