A Lei do Inquilinato regula todo contrato de aluguel de imóvel urbano no Brasil e define, com clareza, o que cada parte pode exigir e o que é proibido. Ignorar essas regras pode custar caro, seja para o proprietário ou para o inquilino.
O que é a Lei do Inquilinato e quando ela se aplica?
Trata-se da Lei nº 8.245, sancionada em 18 de outubro de 1991, que regulamenta as locações de imóveis urbanos no país. Ela vale para aluguéis residenciais, comerciais e por temporada, e estabelece direitos e deveres para ambas as partes durante toda a vigência do contrato.
Nem todo imóvel está coberto por ela. Propriedades da União, vagas de garagem autônomas, apart-hotéis e imóveis rurais seguem regras distintas, previstas no Código Civil ou em legislações específicas. Para os demais, a lei é o principal instrumento de proteção jurídica.
Quais são as obrigações do proprietário dentro da lei?
O locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas de habitabilidade e segurança. Isso inclui garantir que instalações elétricas, hidráulicas e estruturais estejam funcionando corretamente no momento da entrega das chaves.
Durante a locação, reparos decorrentes do desgaste natural do imóvel são responsabilidade do proprietário. Já os danos causados pelo uso inadequado ficam por conta do inquilino. Essa divisão, quando mal compreendida, é a principal fonte de conflitos ao final dos contratos.
E quais são os direitos e deveres do inquilino?
O locatário tem direito a receber o imóvel nas condições acordadas, a não pagar despesas extraordinárias de condomínio e a ser avisado com antecedência sobre vistorias ou obras. Em contrapartida, deve pagar o aluguel na data combinada, conservar o imóvel e respeitar as regras do condomínio.
A lei do inquilinato também garante ao inquilino o direito de devolver o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa proporcional ao tempo restante do contrato. Há exceções: se a devolução acontecer por transferência do empregador para outra cidade, a multa é dispensada, mediante notificação por escrito.
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Como funcionam as garantias locatícias permitidas por lei?
A lei prevê quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. É expressamente proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Quem descumprir essa regra pode ter a cláusula declarada nula.
A caução em dinheiro está limitada a 3 meses de aluguel, deve ser depositada em caderneta de poupança e todos os rendimentos pertencem ao inquilino no momento do levantamento. Veja um resumo das modalidades permitidas:
- Caução: depósito em dinheiro, bens móveis ou imóveis, limitado a três meses de aluguel quando em espécie.
- Fiança: terceiro que assume a dívida caso o inquilino não pague, sendo a modalidade mais comum no Brasil.
- Seguro-fiança: contratado junto a uma seguradora, substitui o fiador e cobre inadimplência e danos ao imóvel.
- Cessão fiduciária: cotas de fundo de investimento ofertadas como garantia, modalidade menos frequente na prática.
O que a lei diz sobre reajuste de aluguel e rescisão de contrato?
O reajuste deve seguir o índice previsto em contrato, sendo o IGPM e o IPCA os mais utilizados no mercado. Nenhum reajuste pode ser aplicado antes de completar 12 meses da assinatura ou do último reajuste. Aumentos fora desse prazo ou acima do índice acordado são ilegais.
Nos casos de rescisão antecipada pelo proprietário, a lei é clara: durante o prazo estipulado no contrato, o locador não pode retomar o imóvel, salvo em situações específicas previstas na Lei nº 8.245/1991, como uso próprio, reformas urgentes determinadas pelo poder público ou venda do imóvel com notificação prévia ao inquilino.
Como funciona o processo de despejo quando o inquilino não paga?
A inadimplência é a causa mais comum de ação de despejo no Brasil. Após a atualização de 2009, o processo ficou mais ágil: em contratos sem garantia, o juiz pode conceder liminar de despejo em até 15 dias. Quando há garantia, o prazo para desocupação voluntária, após sentença, é de 30 dias.
O inquilino inadimplente tem o direito de pagar os aluguéis atrasados e evitar o despejo, mas esse recurso só pode ser usado uma vez a cada 24 meses. Usá-lo repetidamente para protelar o pagamento não é mais possível dentro da legislação vigente, o que trouxe mais segurança jurídica para os proprietários sem eliminar a proteção básica do morador.
