O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) ampliou a aposta em logística com a maior compra de sua história nesta segunda-feira (20), ao adquirir um complexo logístico em Guarulhos (SP) avaliado em R$ 1,435 bilhão, composto por três galpões de alto padrão (Classe AAA).
Em entrevista exclusiva ao Monitor do Mercado, Veronica Engel, gestora de portfólio da TRX, e Beatriz Lamin, RI da TRX, detalharam os fundamentos da operação, que soma 237,4 mil m² de área bruta locável e já tem dois galpões (K100 e K200) locados para o Mercado Livre em um contrato atípico de 10 anos.
Segundo Veronica, a escolha da localização considerada a “Faria Lima dos galpões” foi impulsionada pela necessidade estratégica de logística de “last mile” (última milha) — etapa final da entrega, em que o produto sai do centro de distribuição para a casa do consumidor.
“Quanto mais perto desse consumidor final, mais rápido ele [o e-commerce] consegue entregar. É a grande guerra desses grandes e-commerces que vemos hoje”, disse.
Nova fase de investimentos da TRX
Recentemente, a TRX passou por uma sequência de movimentos para atualizar o portfólio, incluindo vendas e novas aquisições, como a entrada no setor hoteleiro, com a compra indireta do Hotel Emiliano Rio, por cerca de R$ 260 milhões.
A aquisição dos galpões K100, K200 e K300 — que ainda não teve seu contrato firmado por depender da aprovação do projeto e outras condições do negócio —, elevará a área bruta locável do TRXF11 em 19%, alcançando 1,48 milhão de metros quadrados (m²).
Apesar de ter nascido composto por empresas do setor de varejo, como supermercados e agências bancárias, a tese do TRXF11 previa um fundo híbrido, como explica Beatriz Lamin: “Desde a concepção, a ideia da gestão era criar um fundo de tijolo multiestratégia, mas, por um cenário oportunístico, ele foi mais voltado para o varejo. Depois da 12ª emissão de cotas, no final do ano passado, a gente conseguiu aumentar o nosso portfólio em diversos segmentos”, afirma.
A escolha por ampliar o portfólio em galpões logísticos — assim como aconteceu em investimentos recentes em Londrina-PR e Osório-RS — foi justificada por Verônica por se tratar de uma estratégia vencedora no momento. “Com os galpões logísticos, a intenção é criar contratos longos, que dão garantia tanto para a TRX quanto para os nossos cotistas”, complementa.
Com a diversificação nos últimos meses, a TRX ainda não mira um segmento específico como próximo alvo: “a prioridade permanece na busca por ativos com inquilinos de bom crédito e contratos BTS (sigla em inglês para “construído sob medida”) para garantir estabilidade e renda a longo prazo”, disse a gestora de portfólio da TRX.
Proteção ao investidor e renda mínima garantida
A operação utiliza uma estrutura de financiamento indireta. O Banco XP atua como financiador ao adquirir a cota sênior (com prioridade de recebimento) de um fundo que detém os imóveis. O TRXF11 e o FII Matriz Log dividem as cotas subordinadas, tornando-se coproprietários dos galpões.
A projeção de retorno para o primeiro ano é de 14,51% de yield on cost (indicador que mede o retorno anual esperado sobre o valor total investido na compra e construção do ativo). Para efeito de comparação, a taxa de mercado para galpões prontos, conhecida como cap rate, gira em torno de 8%.
Além disso, dos três ativos, o K200 já está operacional. O K100 tem fases de entrega previstas para julho e outubro de 2026, enquanto o K300 depende de aprovações futuras.
Para proteger o rendimento dos cotistas durante as obras, a TRX estabeleceu uma Renda Mínima Garantida (RMG), que funciona como um pagamento fixo feito pelo vendedor do imóvel para assegurar que o fundo receba aluguel mesmo antes do galpão estar 100% concluído.
