Por Lucas Cardozo*
Por muito tempo, a definição de um imóvel de alto padrão esteve concentrada apenas em atributos como: arquitetura, localização, vista, pé-direito alto, acabamentos, assinatura do projeto, privacidade e qualidade da construção. Todos esses elementos seguem relevantes nesse mercado, mas uma nova camada começa a ganhar espaço na forma como o setor avalia ativos residenciais premium: a capacidade de transformar esses atributos em renda, ocupação e retorno financeiro consistente.
A recente aproximação entre fundos imobiliários e o mercado de multifamily ajuda a acelerar essa discussão, mas não elimina a dimensão estética ou aspiracional do alto padrão. Ela apenas acrescenta uma pergunta que, em outros segmentos imobiliários, já é central há mais tempo: quanto esse ativo gera de valor depois de pronto?
Não basta que um imóvel seja mais caro ou mais sofisticado; ele precisa demonstrar que entrega mais renda líquida por metro quadrado, maior resiliência de ocupação e uma experiência capaz de sustentar demanda qualificada ao longo do tempo.
É nesse ponto que os fundos imobiliários trazem uma contribuição importante. Eles ajudam o mercado a enxergar o imóvel não apenas como patrimônio, mas como ativo produtivo. Indicadores como Yield on Cost (YOC), Cap Rate e NOI passam a ser instrumentos para comparar oportunidades.
Em termos simples, o Yield on Cost mostra quanto de renda o ativo gera em relação ao valor investido para desenvolvê-lo ou adquiri-lo. O NOI representa a receita operacional líquida, ou seja, quanto aquele ativo gera depois dos custos operacionais. Já o Cap Rate ajuda a entender qual múltiplo o mercado está disposto a pagar por aquela renda. Quanto mais previsível, desejado e eficiente for o ativo, maior tende a ser a disposição do investidor para pagar por ele.
Hoje, como o multifamily ainda é um mercado muito novo no Brasil, é possível pensar em um Cap Rate na casa de 9%, o que gera um múltiplo aproximado de 11 vezes em cima do NOI anual. Na prática, se um conjunto de prédios gera um NOI de R$ 100 milhões por ano, esse ativo poderia valer cerca de R$1,1 bilhão. Quando olhamos para shoppings premium no Brasil, um segmento mais maduro, o Cap Rate costuma ser mais baixo, podendo chegar a 7%. Nesse caso, os mesmos R$100 milhões de NOI anual podem gerar um múltiplo de aproximadamente 14 vezes, ou seja, R$1,4 bilhão. A diferença mostra como a maturidade, a previsibilidade e a percepção de risco de cada classe de ativo influenciam diretamente o valor atribuído pelo mercado.
No multifamily, essa lógica está em formação no Brasil. Ainda estamos aprendendo como essa dinâmica se comporta, como os ciclos de juros influenciam a decisão de morar sem comprar e qual prêmio deve ser atribuído a ativos residenciais bem localizados e com baixa vacância . O movimento recente dos FIIs nesse segmento é relevante justamente porque dá mais visibilidade pública a essa classe de ativo e provoca o setor a discutir eficiência, escala e retorno com mais disciplina.
No alto padrão, essa discussão ganha uma camada adicional. A demanda não está relacionada apenas à necessidade de moradia, mas também a estilo de vida, conveniência e tempo devolvido ao morador quando ele não precisa se preocupar com a gestão do lar. Há um público que não quer necessariamente se fixar em um único endereço ou carregar a complexidade de comprar, mobiliar, manter e administrar uma residência.
Em um cenário de juros elevados, essa escolha se torna ainda mais racional. Morar sem possuir pode ser uma decisão financeira, mas também cultural. Para esse perfil, serviços, flexibilidade, manutenção, atendimento, localização e experiência deixam de ser complementos e passam a compor o próprio valor da moradia.
Por isso, indicadores como ocupação, receita líquida por metro quadrado, NOI e NPS do morador passam a ter peso cada vez maior. No alto padrão, a qualidade da demanda também comunica valor. O imóvel passa a ser avaliado não apenas pelo que oferece fisicamente, mas pelo tipo de comunidade, recorrência e percepção de desejo que consegue sustentar.
A grande questão para os próximos anos é como o mercado brasileiro vai precificar essa nova realidade. Ainda existem dúvidas legítimas: qual será a liquidez desses ativos e até que ponto a operação profissional será capaz de elevar múltiplos e reduzir riscos? O que parece claro é que os FIIs estão ajudando a mudar o vocabulário do setor. Eles trazem mais luz para um mercado novo e obrigam o segmento de multifamily a provar, com números, aquilo que durante um tempo foi percebido apenas pela experiência.
O imóvel premium continuará sendo arquitetura, localização e desejo. Mas, cada vez mais, também será ocupação, renda, eficiência e geração de valor no longo prazo.
*Lucas Cardozo é COO da JFL, empresa pioneira no segmento de multifamily no Brasil
