O novo regime tributário pode alterar a formação de preços, os modelos de financiamento e até o perfil dos imóveis lançados no Brasil. Essa foi uma das principais conclusões do painel “Impactos do novo regime tributário na construção civil”, realizado nesta terça-feira (18), durante o Abecip Summit 2026, em São Paulo (SP).
Para os especialistas que participaram do debate, a mudança na reforma tributária de um sistema cumulativo para um modelo baseado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA) exige que incorporadoras, bancos e demais empresas do mercado imobiliário revejam processos, estratégias comerciais e modelos de viabilidade.
Entre os pontos de atenção estão o aumento da complexidade tributária, o tratamento da mão de obra, o financiamento dos impostos e o impacto sobre o preço final dos imóveis. O advogado Ricardo Lacaz, sócio do escritório Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados, explica que o mercado imobiliário está entre os segmentos que mais sentirão a mudança na sistemática de recolhimento.
Para ele, o modelo atual embute diferentes tributos nos preços, enquanto o novo sistema tende a explicitar a cobrança, separando o preço do produto da tributação.
Reforma pode mudar perfil dos imóveis para classe média
Um dos efeitos apontados durante o painel está relacionado à forma como as incorporadoras decidirão quais empreendimentos desenvolver. Na avaliação de Emilio Fugazza, diretor financeiro & RI da EZTEC (EZTC3), os mecanismos de redução da base tributária podem criar incentivos diferentes conforme o tamanho e o preço das unidades.
Em um exemplo apresentado por Fugazza, projetos com maior quantidade de apartamentos poderiam obter uma redução tributária maior do que empreendimentos com menos unidades e imóveis mais amplos.
”O crédito da obra é o mesmo para qualquer obra que eu faça, mas o que vai mudar é o redutor social. Se eu fizer dez apartamentos de R$ 10 milhões, terei R$ 1 milhão de redutor social, ou seja, a base tributária desse projeto começa em R$ 99 milhões. É a partir daí que eu vou recolher tributos ou fazer cálculo de recolhimento de tributos”, explicou Fugazza.
Por outro lado, o RI da EZTEC afirmou que, “se eu escolho fazer 300 apartamentos compactos de 20m² de R$ 333 mil, o redutor social gera R$ 30 milhões de base tributária, ou seja, a base começa em R$ 70 milhões […] Essa discrepância faz com que a gente empurre o incorporador a compactar os apartamentos. E aí só há um perdedor nessa história. Não é o incorporador, nem a alta ou baixa renda. É a classe média”, completou.
O desenho dos benefícios também cria diferenças entre os segmentos. Segundo Fugazza, o redutor social de R$ 100 mil, corrigido pelo IPCA, representa parcela relevante do valor de imóveis enquadrados na habitação de interesse social, enquanto tem peso menor em unidades de alto padrão.
A consequência, segundo os especialistas, pode ser uma reorganização da oferta. Incorporadoras terão de considerar a capacidade de pagamento dos compradores e o impacto da tributação na viabilidade econômica de cada projeto.
Imposto pode pressionar crédito no mercado imobiliário
A mudança também pode chegar ao financiamento imobiliário. Segundo Arlen Marques, gerente de Crédito Imobiliário Nacional Pessoa Jurídica do Bradesco, os bancos deverão incorporar os novos custos tributários aos modelos utilizados para avaliar a viabilidade das obras.
Isso significa que eventuais aumentos nos custos de fornecedores podem alterar as estimativas utilizadas pelas instituições financeiras para decidir quanto estão dispostas a financiar.
Outro ponto discutido foi o tratamento dos tributos no financiamento da aquisição do imóvel. Segundo Marques, a forma como o novo imposto será considerado pode exigir ajustes nas regras que orientam o financiamento da produção imobiliária. A Abecip já discute o tema com o objetivo de avaliar uma possível modernização da regulamentação.
Para o comprador, o problema aparece quando o aumento do preço não é acompanhado pela capacidade de financiamento. Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, avalia que, se os novos tributos ficarem fora do valor financiado, o comprador terá de desembolsar uma parcela maior com recursos próprios, o que pode reduzir as vendas.
Novo sistema aumenta complexidade para incorporadoras
Além do impacto financeiro, os especialistas destacaram a mudança operacional. Fugazza lembra que a incorporadora, que atualmente trabalha com uma sistemática mais simples de recolhimento, terá de lidar com notas fiscais, split payment — mecanismo em que o pagamento do tributo é separado da transação financeira — e cálculos individualizados conforme cada venda.
Lacaz acrescentou que a construção civil possui uma cadeia produtiva extensa e forte participação de mão de obra. Nesse contexto, a não cumulatividade do novo sistema, que permite compensar tributos pagos anteriormente na cadeia, não elimina todos os efeitos sobre o setor.
Um dos pontos levantados é justamente o tratamento da mão de obra. Segundo a análise apresentada no painel, o custo do trabalho não gera crédito tributário no novo modelo, o que pode aumentar a pressão sobre empresas intensivas em mão de obra.
Para empreendimentos de longa duração, há ainda um problema de descasamento entre receitas e despesas. O setor pode iniciar um projeto sob uma regra tributária e concluí-lo sob outra, enquanto vendas e custos acontecem ao longo de diferentes períodos.
Efeitos no mercado imobiliário também afetam locações
Para Ricardo Lacaz, a locação também é um segmento que pode sofrer mudanças. A tributação sobre imóveis destinados ao aluguel pode alterar a comparação entre investir em um imóvel e aplicar recursos em produtos financeiros, especialmente para investidores que avaliam retorno e risco de forma estritamente financeira.
Fugazza afirmou que a redução da oferta de imóveis destinados à locação pode, por consequência, pressionar os preços dos aluguéis. Para ele, a decisão das incorporadoras tende a considerar a rentabilidade e o custo tributário de cada projeto.
Reforma pode alterar dinâmica do mercado imobiliário
Para Arlen Marques, o impacto sobre o chamado risco de pró-soluto — diferença entre o valor do imóvel e a capacidade de financiamento e recursos próprios do comprador — dependerá de quanto dos novos custos será absorvido pelas margens ou repassado aos preços.
Se o preço subir sem aumento correspondente na capacidade financeira do comprador, essa diferença tende a aumentar. Segundo Marques, porém, as incorporadoras já convivem com esse tipo de risco e podem ajustar produtos, preços e características dos empreendimentos de acordo com a capacidade de pagamento de cada faixa de renda.
Wertheim, por sua vez, avaliou que parte relevante da regulamentação ainda precisa ser definida e que a implementação do novo modelo exigirá adaptação de empresas e instituições financeiras. Ele também destacou a possibilidade de impactos sobre o sistema de créditos tributários, que dependem do recolhimento dos tributos ao longo da cadeia.
Já Emilio Fugazza afirmou que os efeitos da reforma podem aparecer antes mesmo da conclusão da transição, à medida que incorporadoras antecipam decisões sobre novos projetos. Entre os exemplos citados estão mudanças na localização de empreendimentos e na demanda por galpões logísticos próximos aos grandes centros.
