A cada ano que passa, os Fundos Imobiliários ganham mais destaque e se consolidam como o ativo “queridinho” dos investidores. Desde 2018, o número de investidores cresceu de 200 mil para quase 2,7 milhões, um crescimento anual de 60%.
Em 2023, o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários da B3) teve uma rentabilidade de 15,5%, com fundos chegando a 110,79% (HTMX11), aumentando ainda mais as expectativas para o segmento neste ano.
Entretanto, os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) vêm enfrentando um cenário complicado em 2024. No primeiro semestre, o índice da B3 registrou uma alta de 1,12%, ofuscada pelo mês de junho, o pior do ano, que fechou em queda de 1,04%.
O que impactou os FIIs em 2024 até agora
A expectativa de redução nos juros brasileiros, alinhada com a provável queda dos juros nos Estados Unidos, gerou otimismo entre os investidores e movimentou o mercado de fundos imobiliários no primeiro trimestre.
Apesar da ata do Comitê de Política Monetária (Copom) sinalizar uma manutenção dos juros, com a decisão unânime indicando um caráter técnico e acalmando os investidores, chegou “uma tempestade perfeita, que fez toda aquela empolgação que tinha amanhecido no ano, ir se deteriorando”, explica Diego Siqueira, CEO da TG Core.
Segundo Adair Naspolini, head de FIIs da Wise Investimentos | BTG Pactual, os fundos imobiliários sofreram, principalmente com o cenário doméstico, impactado pelas críticas do presidente Lula a Campos Neto, presidente do Banco Central, e as incertezas em relação ao controle de gastos.
Além disso, ainda começaram as conversas sobre o risco de fundo imobiliário ser tributado, piorando ainda mais o cenário, explicam os especialistas ouvidos pelo Monitor do Mercado.
O que esperar dos Fundos Imobiliários no segundo semestre
“Da mesma forma que teve uma tempestade perfeita do lado negativo, a gente teve um realinhamento dos astros nas últimas semanas. O banco central americano (Fed) sinalizou um potencial corte de juros nas próximas reuniões, o que causa um efeito geral no mundo e no Brasil. De uma certa maneira, o governo vem se posicionando mais alinhado a favor de cortes de despesas. E também, o risco de tributação pela reforma tributária foi mitigado”, explica Siqueira.
Para ele, este realinhamento traz de volta o entusiasmo do mercado e um fôlego maior para a captação de fundos imobiliários. Este movimento é visível se olharmos o gráfico anual do IFIX:
Após o índice chegar na sua mínima do ano, em 13 de junho, subiu 2,65% até o fechamento da sessão de 16 de julho. Isso levou o índice a uma alta de 2,08% no ano.
O último raio-x dos Fundos Imobiliários, relatório do Santander, projetou um volume de captação de recursos entre R$ 35 bilhões e R$ 45 bilhões até o final do ano. Na visão dos analistas, as grandes gestoras de fundos devem aproveitar a popularidade do ativo, alcançando um número maior de investidores e realizando negócios que chegam na casa dos bilhões.
Em meio a pior rentabilidade do IFIX no ano, em junho, Siqueira disse que a TG Core conseguiu captar R$ 515 milhões no lançamento do fundo TGAR11 — maior que os R$ 460 milhões captados no primeiro trimestre. Com isso, a gestora chega a uma captação de quase um bilhão no ano.
Diego explicou ao Monitor do Mercado, que, para ele, o número de investidores cresce exponencialmente por três principais motivos:
- O pagamento de dividendos mensais, isentos de Imposto de Renda (IR), alimentando o conceito de aluguel.
- O lastro do investimento é um imóvel, dando segurança para o investidor de que o dinheiro dele está sendo aplicado em algo físico e real.
- Retorno de 1% ao mês, garantindo que o investidor não está assumindo um risco maior do que ele gostaria e nem deixando ele desconfortável com a falta de rendimento.
“Juntando essas três coisas, acreditamos que o fundo imobiliário tem uma aderência muito grande com a cultura de investimento do brasileiro e que ele veio para substituir a poupança, que é o investimento referência no Brasil devido a sua segurança”, completa.
Sobre suas perspectivas para o futuro, ele acredita que o cenário macroeconômico favorável para o segundo semestre de 2024 e para 2025, podem impulsionar um segmento que, hoje, move R$ 240 bilhões, para R$ 500 bilhões em alguns anos.
Naspolini também vê um cenário mais suave para o segundo semestre deste ano, mas chamou a atenção para o fim do mandato de Roberto Campos Neto. Segundo ele, a nomeação de Gabriel Galípolo, diretor de política monetária do Banco Central (BC), confirmaria as expectativas do mercado e evitaria maiores ruídos entre o BC e o governo.
