Por Pedro Donato*
Quando uma grande rede decide abrir uma nova loja, a escolha do endereço dificilmente acontece por intuição. Antes da assinatura do contrato, entram em cena estudos de geomarketing, análises de fluxo de pessoas, renda, concorrência, perfil de consumo e área de influência. O objetivo é simples: reduzir o risco de errar. Dois quarteirões adiante, porém, um pequeno empreendedor costuma decidir onde investir a economia de uma vida depois de visitar um ou dois imóveis, em uma quinta-feira à tarde e contar por cerca de uma hora quantas pessoas passaram na frente do ponto.
Essa diferença revela uma das maiores assimetrias do varejo brasileiro. O problema nunca foi a falta de método para escolher um bom ponto comercial. Ferramentas de geomarketing existem há décadas e ajudam grandes empresas a tomar decisões mais seguras. O que sempre faltou foi acesso. Durante muito tempo, esse tipo de inteligência esteve restrito a quem podia investir dezenas ou centenas de milhares de reais em expansão.
Para quem está abrindo a primeira loja, clínica, academia ou restaurante, a realidade é outra. Um estudo de viabilidade pode custar entre R$ 2 mil e R$ 5 mil, valor que muitas vezes representa recursos que fariam falta na reforma ou no
capital de giro. O resultado é que a decisão acaba sendo tomada com muito menos informação do que deveria.
Os números ajudam a dimensionar essa realidade. Entre empreendedores que já iniciaram a busca por um imóvel comercial, a média é de apenas 2,3 imóveis visitados antes da escolha, enquanto a mediana é de apenas um. Em outras palavras, mais da metade fecha contrato depois de conhecer um único ponto. Isso não significa falta de planejamento. Significa que o tempo e os recursos disponíveis raramente permitem uma busca mais ampla.
A ironia é que o endereço costuma ser justamente a decisão menos reversível de um negócio. Produtos podem mudar, preços podem ser ajustados e estratégias podem ser revistas. O ponto comercial, não. Contratos longos, reformas e adaptações transformam aquele investimento em um custo difícil de recuperar. Se a escolha der errado, não há como “vender” a reforma feita no imóvel e recuperar o dinheiro investido. Diferentemente de um apartamento, que pode ser colocado novamente à venda, um ponto comercial costuma prender o empreendedor a uma decisão tomada anos antes.
Também vale abandonar a ideia de que existem “pontos bons” e “pontos ruins”. Um mesmo imóvel pode ser excelente para uma cafeteria e inadequado para uma clínica, favorecer uma loja de conveniência e limitar um negócio que depende de estacionamento. O sucesso não está apenas na localização, mas na compatibilidade entre aquele endereço e o modelo de operação.
Outro aspecto pouco discutido é que o empreendedor não escolhe entre todos os imóveis da cidade. Ele escolhe entre aqueles que estão vagos, cabem no seu orçamento e estão disponíveis naquele momento. Em São Paulo, por exemplo, existem cerca de 410 mil imóveis comerciais, mas a taxa de vacância fica em torno de 15%.
Isso significa que o ponto considerado ideal por um estudo tradicional provavelmente já está ocupado. E quem largou o emprego, assinou uma franquia ou está investindo a própria reserva financeira não tem o luxo de esperar a esquina perfeita vagar. A recomendação pode ser tecnicamente correta, mas pouco útil na prática quando depende de tempo e capital para esperar. Para a maioria dos empreendedores, a pergunta nunca foi “qual é o melhor ponto da cidade?”, mas “qual é o melhor ponto disponível hoje?”.
É justamente essa diferença que a inteligência artificial resolve em grande parte. Não porque tenha descoberto uma nova forma de escolher pontos comerciais, mas porque tornou possível aprofundar e personalizar análises que antes eram restritas a grandes projetos de consultoria. Ao cruzar um volume muito maior de informações em poucos segundos, a IA reduziu drasticamente o custo desse tipo de inteligência e permitiu que ela fosse aplicada em escala.
Em vez de indicar apenas um endereço considerado ideal, passou a ser possível comparar rapidamente os imóveis que realmente estão disponíveis e identificar quais oferecem maior potencial para cada tipo de negócio.
Segundo o Sebrae, 30% das empresas de comércio encerram suas atividades antes de completar cinco anos. Evidentemente, o endereço não explica sozinho esse índice. Mas, se hoje já existem ferramentas capazes de reduzir parte dessa incerteza, continuar tratando a escolha do ponto comercial como uma aposta parece fazer cada vez menos sentido.
Democratizar o acesso à inteligência de localização não elimina os riscos de empreender, mas permite que uma das decisões mais importantes de um negócio seja tomada com o mesmo critério que, por décadas, esteve reservado apenas às grandes empresas.
*Pedro Donato é cofundador e CEO da SuaQuadra.
