Por Michel Maciel*
A cada reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), o debate econômico se concentra na velocidade da queda da Selic e na expectativa de que o crédito finalmente fique mais barato. A discussão, porém, costuma parar na porta dos bancos. Pouco se questiona por que a redução dos juros básicos nem sempre chega ao consumidor ou por que milhões de brasileiros continuam contratando as linhas mais caras do mercado mesmo sendo proprietários de um imóvel.
O custo do crédito no país não é determinado apenas pela política monetária. Ele também reflete um modelo que privilegia produtos de maior rentabilidade para as instituições financeiras e deixa em segundo plano modalidades capazes de reduzir significativamente o peso dos juros para quem toma empréstimos.
A diferença entre essas modalidades ajuda a explicar por que tantas famílias seguem presas a um ciclo de endividamento caro. Segundo o Banco Central, a taxa média do crédito pessoal sem consignação para pessoas físicas permaneceu acima de 6% ao mês no início de 2026. No mesmo período, levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) mostrou que operações de crédito com garantia de imóvel eram oferecidas pelos principais bancos em faixas de 1% a 1,8% ao mês.
A distância entre essas taxas não representa apenas uma economia financeira. Ela redefine a capacidade de pagamento de uma família ao longo dos anos, reduz o comprometimento da renda e amplia o espaço para investimento, consumo ou reorganização das finanças. Ainda assim, a modalidade de menor custo permanece praticamente invisível para grande parte dos consumidores, enquanto produtos mais caros continuam ocupando a vitrine das instituições financeiras.
A justificativa mais frequente para esse desequilíbrio costuma recair sobre o comportamento do brasileiro, como se existisse uma resistência cultural ao crédito com garantia de imóvel. A tese perde força quando confrontada com a evolução recente do próprio mercado financeiro.
O Pix se tornou o principal meio de pagamento do país em poucos anos porque houve investimento, divulgação, simplicidade operacional e interesse econômico em ampliar sua adoção. O mesmo ocorreu com outras inovações financeiras que rapidamente ganharam escala.
O crédito com garantia de imóvel percorreu o caminho oposto. Durante décadas, conviveu com processos cartoriais lentos, pouca concorrência, baixa transparência e reduzido esforço comercial. Quando um produto mais barato permanece desconhecido, a escolha do consumidor deixa de ser uma decisão plenamente informada e passa a refletir as limitações impostas pela própria oferta do mercado.
As mudanças regulatórias mostram que o potencial dessa modalidade sempre existiu. Segundo a ABECIP, as concessões de crédito com garantia de imóvel cresceram 25,8% no primeiro trimestre de 2026, alcançando o maior volume para o período desde o início da série histórica, em 2018. O avanço ocorreu após a implementação do Marco Legal das Garantias, que ampliou a segurança jurídica das operações e reduziu parte da burocracia que limitava sua expansão.
A velocidade desse crescimento é reveladora. Em poucos meses, um mercado considerado restrito respondeu de forma consistente à redução de entraves regulatórios. Isso indica que a baixa utilização do home equity nunca esteve associada à falta de demanda, mas a um ambiente que dificultava seu desenvolvimento e favorecia a permanência das modalidades tradicionais de crédito.
Também não se sustenta o argumento de que ampliar o acesso ao crédito com garantia de imóvel significa estimular comportamento financeiro mais arriscado. O risco de uma operação não pode ser medido apenas pela existência de uma garantia, mas pelo custo total da dívida e pela capacidade de pagamento do tomador. Financiar despesas de médio e longo prazo por meio de empréstimos pessoais ou do crédito rotativo, ambos entre os produtos mais caros do sistema financeiro, tende a aumentar a pressão sobre o orçamento e elevar a probabilidade de inadimplência.
Reduzir o custo do capital não elimina a necessidade de planejamento, mas amplia a capacidade de pagamento e torna o endividamento menos destrutivo. Ignorar essa diferença significa aceitar que o consumidor continue arcando com juros elevados mesmo quando possui patrimônio suficiente para acessar condições muito mais eficientes.
O debate sobre crédito no Brasil continuará incompleto enquanto permanecer restrito ao comportamento da Selic. A questão central é outra: transformar patrimônio em instrumento de desenvolvimento financeiro. Um imóvel não precisa representar apenas segurança patrimonial ou moradia. Também pode reduzir o custo do capital, liberar renda para investimento e ampliar a capacidade de geração de riqueza das famílias.
O país avançou ao modernizar pagamentos, digitalizar serviços financeiros e aperfeiçoar seu ambiente regulatório. Falta aplicar essa mesma lógica ao mercado de crédito. Enquanto isso não acontecer, milhares de proprietários continuarão pagando algumas das taxas mais elevadas do sistema financeiro não por falta de patrimônio, mas por falta de acesso à modalidade que melhor aproveita esse patrimônio.
*Michel Maciel é head de home equity da Bricker
