Por André Araújo*
O mercado imobiliário brasileiro está lendo este momento como uma crise de inadimplência. Vejo de outro jeito. O que está em curso não é retração, é uma reprecificação do risco imobiliário, e o ciclo que começa é de transferência de ativos. Nos próximos anos, os imóveis devem sair, de forma ordenada, das mãos de famílias e empresas pressionadas financeiramente, para investidores e instituições capazes de precificar risco, avaliar ativos e decidir com base em informação qualificada. É a principal transformação em andamento no setor, ainda que receba menos atenção do que merece.
Os números ajudam a entender o contexto. Segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), realizada pela Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC) 80,4% das famílias brasileiras estavam endividadas em março de 2026, o maior patamar da série histórica. A Selic, enquanto isso, permanece em 14% ao ano, mantendo elevado o custo do crédito e pressionando o orçamento doméstico.
À primeira vista, esses indicadores parecem incompatíveis com outro dado relevante: a inadimplência do crédito imobiliário encerrou 2024 em apenas 1% da carteira, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o menor índice desde o início da série histórica. Mas esse é justamente o indicador que engana.
O crédito imobiliário tem uma dinâmica própria. A família protege a moradia até o limite do orçamento, cortando lazer e consumo antes de atrasar a prestação da casa. Por isso, a inadimplência imobiliária costuma ser um indicador atrasado. Quando ela aparece de forma mais consistente, o processo de deterioração financeira já está em curso há bastante tempo.
Hoje, cerca de 30% da renda média mensal das famílias brasileiras está comprometida com dívidas, segundo a CNC. Além disso, quase 30% da população tem contas em atraso, e mais de 16% se declaram muito endividados. Esse conjunto de fatores dificilmente se resolve de forma silenciosa. O atraso de hoje tende a se transformar na retomada de amanhã, e é nesse panorama que o mercado começa a se reorganizar.
Historicamente, momentos de aumento da inadimplência costumam ser vistos apenas como períodos de retração. Mas existe outro lado dessa dinâmica: a inadimplência movimenta o estoque, e o estoque cria oportunidade. Os primeiros sinais já são visíveis. De acordo com a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim), os leilões de imóveis cresceram 25,1% no primeiro semestre de 2025, alcançando 116,6 mil negócios. No mesmo período, a Caixa Econômica Federal ampliou de forma expressiva sua participação nesse mercado, passando de aproximadamente 9 mil imóveis levados a leilão em 2022 para cerca de 47 mil em 2024.
Esse aumento de estoque cria oportunidades relevantes para investidores e compradores finais, mas existe uma condição fundamental: informação. O desconto, sozinho, não gera valor. Comprar um imóvel retomado sem avaliar matrícula, ocupação, passivos jurídicos, liquidez e valor efetivo de realização pode transformar uma oportunidade em prejuízo. Neste ciclo, o diferencial competitivo não estará na capacidade de encontrar ativos baratos, e sim na capacidade de avaliá-los corretamente.
Por isso, os agentes mais bem posicionados não serão necessariamente aqueles com maior disponibilidade de capital. Fundos imobiliários, FIDCs especializados, securitizadoras, family offices estruturados e instituições financeiras têm vantagem por conseguir precificar risco em escala, mas o fenômeno não está restrito aos grandes investidores.
Na minha experiência de mercado, é possível observar que uma parcela significativa das arrematações em leilões é realizada por pessoas físicas, seja para moradia própria ou investimento de longo prazo. Esse movimento revela uma mudança importante: a vantagem competitiva está migrando do tamanho do bolso para a qualidade da informação. Neste ciclo, a capacidade analítica pesa mais do que a capacidade financeira.
Outro ponto que considero pouco explorado é que as mudanças estruturais do setor raramente aparecem primeiro nos indicadores mais acompanhados pelo mercado. Lançamentos e vendas refletem demanda, mas os sinais que realmente antecipam os próximos movimentos estão do lado da oferta e do risco: o crescimento dos leilões, o aumento dos imóveis retomados, o alongamento dos prazos de venda, o avanço dos distratos, o volume de renegociações e a concentração geográfica desses estoques.
Esses dados não mostram apenas quanto o mercado está vendendo, mostram quanto risco está se acumulando e onde ele está concentrado. O setor, porém, ainda dedica pouca atenção a esse tipo de análise. Estamos acostumados a medir entusiasmo quando deveríamos estar medindo a exposição.
Os impactos também não serão homogêneos. Regiões metropolitanas periféricas e cidades médias que receberam grande volume de crédito habitacional tendem a enfrentar maior pressão sobre os preços, com risco de o preço de tabela se distanciar do preço efetivo de realização. Já em regiões mais líquidas e consolidadas, o estoque adicional tende a ser absorvido com maior facilidade.
Essa diferença traz uma mudança importante para as negociações. De um lado estarão vendedores que ainda precificam seus imóveis com base em expectativa. Do outro, compradores munidos de dados comparáveis, avaliações técnicas e informações de mercado atualizadas. Quem chega à mesa com informação confiável negocia em uma posição muito mais favorável. É por isso que temas como marcação a mercado, durante muito tempo restritos ao universo financeiro, começam a ganhar relevância prática também no setor imobiliário.
Mas existe uma transformação ainda mais profunda em andamento. O principal movimento que o mercado ainda subestima é a institucionalização da reciclagem de ativos imobiliários. À medida que o fluxo de retomadas cresce, o imóvel deixa de ser visto apenas como patrimônio e passa a ser tratado como um ativo que precisa ser monitorado continuamente. O que está acontecendo vai além de um ciclo de inadimplência: é a transição do imóvel de patrimônio estático para ativo financeiro monitorado por dados, risco e valor em tempo real.
Durante décadas, o setor tratou a avaliação imobiliária como um evento pontual. Um laudo era produzido e servia de referência por longos períodos. Esse modelo não responde mais à complexidade atual. O mercado precisará desenvolver uma infraestrutura permanente de avaliação, monitoramento e governança. O imóvel deixa de ser uma fotografia tirada em um determinado momento para se tornar um fluxo contínuo de informações.
Essa mudança pode parecer técnica, mas suas consequências são profundas. Ela redefine a forma como ativos são precificados, negociados e financiados. Por isso, acredito que a principal disputa dos próximos anos não será pelo controle dos imóveis, e sim pelo controle da informação sobre esses imóveis.
Neste ciclo, o mercado não vai premiar quem possui mais patrimônio imobiliário. Vai premiar quem possui informação mais confiável sobre esse patrimônio. O deslocamento do tijolo para o dado, do preço de tabela para o valor efetivamente governado, é o que diferencia uma leitura estratégica de mais um comentário de conjuntura.
Quem tratar o ativo imobiliário com a mesma disciplina que o sistema financeiro trata um título, com preço, lastro, risco e governança permanentemente atualizados, ajudará a definir as regras do próximo ciclo do setor. Os demais apenas reagiram a elas.
*André Araújo é CEO da Real Price e lidera a estratégia e o desenvolvimento de soluções tecnológicas para o mercado imobiliário e financeiro.
